L’état des copropriétés en France est un sujet qui préoccupe tous les acteurs politiques, car il se dégrade rapidement. La précarité énergétique est un risque dont il faut prendre la mesure.

Qu’est-ce que la précarité énergétique ?

  • La difficulté à payer : la définition usuelle de la précarité énergétique retient surtout la dimension financière, c’est-à-dire qu’elle mesure principalement les difficultés qu’ont les ménages à payer leurs factures énergétiques. Certaines enquêtes se basent ainsi sur la part de l’énergie dans le revenu. Si l’énergie accapare plus de 10% du revenu mensuel, on considère que le ménage est dans une situation de précarité énergétique. En France, des statistiques ont aussi pour support le nombre de saisines effectuées auprès du Médiateur National de l’Energie (MNE), qui est chargé de répondre aux difficultés de financement concernant l’énergie.
  • L’inconfort : c’est une dimension plus qualitative mais tout aussi importante de la précarité énergétique. Glaciale en hiver, étouffante en été, une passoire énergétique nécessite de réguler la température, et les occupants doivent alors se tourner vers des chauffages d’appoint ou des climatiseurs très gourmands en électricité, d’où un coût encore plus important. L’humidité amène la moisissure, l’eau sanitaire est mal chauffée, la poussière s’accumule… La précarité énergétique ne représente pas seulement un gouffre financier mais aussi une mauvaise qualité de vie.
  • La dégradation du bâti : le mauvais entretien des copropriétés est souvent la cause des problèmes rencontrés : système de chauffage hors d’usage, isolation des murs inefficace, mauvaise ventilation… Le parc immobilier existant comporte énormément de logements dégradés, parfois jugés « indignes ». Cela concerne notamment les copropriétés, qui sont aujourd’hui, en France, les plus touchées.
  • La dévalorisation immobilière : aussi vrai que les logements performants énergétiquement gagnent en « valeur verte » sur le marché immobilier, les bâtiments touchés par la dégradation perdent aujourd’hui leur valeur immobilière. Et cela entretient les problèmes de financement de l’énergie, car vendre n’est plus rentable pour les propriétaires.

De plus en plus de ménages touchés par la précarité énergétique

Evalué en 2006 à 3,4 millions, le nombre de ménages qui consacrent plus de 10% de leur revenu aux dépenses d’énergie est aujourd’hui de plus de 3,8 millions, rapportait l’INSEE en mai 2011. La part des saisines reçues par le MNE concernant des difficultés de financement a atteint plus de 15%. Pourquoi la précarité énergétique s’étend-elle si vite ? Surtout parce que les prix de l’énergie augmentent très rapidement. Entre 2010 et 2011, ils ont augmenté de 12,3%. Et pour l’année 2011, la hausse est de 25% pour le gaz et de 8% pour l’électricité. Face à cela, l’effet de la crise se conjugue à cette explosion des tarifs. Le vieillissement du parc existant français contribue aussi à augmenter la demande énergétique, donc l’énergie prend une place de plus en plus importante dans les dépenses des ménages.

La précarité énergétique augmente particulièrement en copropriété, car le système de gestion n’est pas vraiment adapté à la réalisation de travaux lourds. Près de 15% des copropriétés seraient concernées. La dégradation des bâtiments fait souvent face à l’inaction des copropriétaires, qui ne sont pas assez sensibilisés aux risques liés à l’énergie, et qui rencontrent parfois des difficultés de financement et de solvabilité. Dominique Braye, Président de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), a d’ailleurs présenté en janvier 2012 un rapport intitulé « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » qui nous informe sur la situation grave des copropriétés et proposant des manières d’agir pour faire face à ce phénomène qui prend de l’ampleur. L’ADEME vient aussi de lancer début 2011 l’Observatoire de la Précarité Energétique.

Lutter contre la précarité énergétique en copropriété

Les acteurs politiques à l’échelle nationale, régionale et locale prennent des mesures. L’ANAH, dans le cadre du « Chantier Copropriété » du Grenelle Environnement, propose par exemple différents plans d’amélioration de l’habitat, tels que l’OPAH qui vise les zones où l’habitat est dégradé, ou le Plan de Sauvegarde, qui concerne directement les copropriétés, le Plan d’Intérêt Général (PIG), ou le Plan Social Thématique (PST). Ces différents outils sont là pour déterminer les enjeux, programmer et coordonner les travaux, faciliter le financement en partenariat avec les administrations locales et régionales, et encourager à long terme une meilleure gestion de la copropriété. L’initiative de tels engagements revient souvent aux collectivités locales : par exemple, la mairie de Paris et la région Ile-de-France ont conjointement initié un programme de lutte contre la précarité énergétique qui concerne environ 50 copropriétés. Le but est de fournir les subventions nécessaires à la solvabilité des copropriétaires face à de tels travaux. Le Médiateur de l’Energie, quant à lui, a proposé de cesser les coupures d’électricité et de gaz en hiver ainsi que de remodeler le système de tarifs règlementaires en un « chèque énergie ». Ce chèque pourrait notamment être indexé au revenu. Enfin, pour financer les travaux d’amélioration des performances énergétiques, un éco-prêt à taux zéro collectif devrait bientôt voir le jour.

Mais aussi, une grande partie de la nouvelle règlementation vise surtout à informer les copropriétaires et à les inciter à entretenir leurs bâtiments. Nouveauté de 2012, l’obligation pour toute copropriété en chauffage collectif de plus de 50 lots (tous usages confondus) de faire faire avant le 1er janvier 2017 un audit énergétique est destinée à sensibiliser les copropriétaires sur l’état du bâti et les risques de précarité énergétique, ainsi qu’à inciter à la rénovation énergétique. L’obligation, une fois l’audit réalisé, de présenter au vote du syndicat des copropriétaires un Plan Pluriannuel de Travaux ou un Contrat de Performance Énergétique (CPE) devrait pousser les copropriétés à mieux gérer leur patrimoine.

Au final, l’enjeu principal de la rénovation énergétique des copropriétés est double : être informé pour anticiper les risques de précarité énergétique, et financer au mieux ses travaux. Faire dès maintenant appel à un bureau d’étude thermique indépendant est donc recommandé pour rénover sans vous tromper, à moindre coût, pour une copropriété confortable en été comme en hiver, économique dans la durée et bien valorisée sur le marché.

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