Votre copropriété souhaite réaliser des travaux de rénovation globale ? Bravo !

Comme vous, de plus en plus de copropriétaires ont compris qu’il était intéressant de profiter du besoin d’entretien des bâtiments pour faire une amélioration globale : esthétique, énergétique et technique. En effet, un tel programme de rénovation, en plus d’entretenir le patrimoine, permettra de valoriser le cadre de vie de la copropriété, d’améliorer le confort et la qualité de l’air intérieur des occupants ainsi que de réduire les charges de chauffage, et tout cela, en bénéficiant des aides financières disponibles pour la transition écologique des bâtiments.

La première étape consiste à faire voter en AG une mission d’étude par un maître d’oeuvre. A travers celle-ci, votre maître d’oeuvre sera chargé de concevoir et décrire dans le détail les travaux à entreprendre puis de consulter des entreprises. Mais attention ! Cela ne suffit pas. Pour que le maître d’oeuvre puisse travailler dans de bonnes conditions et que la copropriété réussisse au mieux son projet, il est indispensable de faire voter par votre AG plusieurs missions adjacentes au même moment que la mission d’étude de maîtrise d’oeuvre. Listons-les.

Diagnostic Amiante Avant Travaux (DAAT)

Au 20ième siècle, l’amiante était un matériau de construction couramment utilisé pour ses propriétés isolantes. Depuis, il a été prouvé que ce minéral représente un danger pour la santé multipliant les risques de cancers et de maladies respiratoires. Pour cette raison, l’État impose de vérifier que la rénovation du bâtiment ne comporte pas de risques pour les futurs intervenants, l’environnement et le traitement des déchets (présence de matériaux ou substances dangereuses et polluantes). Concrètement, le Diagnostic Amiante Avant Travaux doit être réalisé dans les bâtiments dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997. En cas de présence d’amiante, le maître d’oeuvre devra adapter le projet de rénovation en prévoyant toutes les mesures nécessaires, ce qui peut faire varier assez significativement le coût des travaux : autant le savoir au plus tôt !

Diagnostic Plomb Avant Travaux (DPAT)

De même, l’interdiction du plomb dans les bâtiments s’est faite petit à petit (1945 dans les peintures, 1995 dans les canalisations, 1996 dans les soudures). Ce diagnostic doit être réalisé dans les bâtiments dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er janvier 1995. Il permet de vérifier la présence de plomb dans les anciennes peintures. En cas de concentration supérieure à 1mg/cm², les logements touchés doivent réaliser des travaux supprimant le risque d’exposition à cet élément.

C’est la même entreprise de diagnostic immobilier qui réalise le DAAT et et le DPAT, lorsque les deux sont nécessaires. Le prix de ces analyses va varier en fonction du type de travaux, du temps passé et du nombre de prélèvements à réaliser. Il est prudent de consulter au moins 3 diagnostiqueurs car les prix peuvent varier assez significativement.

La coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé)

La coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé) est obligatoire (Code du Travail : R.4532-1 à R4532-76) dès le moment où plusieurs entreprises ou travailleurs indépendants (y compris sous-traitants) interviennent simultanément ou successivement sur le chantier. L’objectif du coordinateur SPS est de prévenir les risques liés à cette coactivité dès la phase de conception afin de protéger la sécurité et la santé des personnes intervenant sur le chantier. Mais en quoi consiste exactement la mission du coordinateur SPS ?

  • Son intervention commence au plus tard à la fin de la phase APS (Avant Projet Sommaire), lorsque les principes de travaux de rénovation ont été déterminés. Cela démarre par une réunion avec le maître d’oeuvre et la copropriété afin d’anticiper les risques et mettre en place les préventions nécessaires au bon déroulement du chantier. C’est à ce moment-là qu’est créé le Plan Général de Coordination (PGC) intégrant toutes ces informations et mis à jour durant les travaux. Ce document est joint au dossier d’appel d’offres des entreprises. Celles-ci seront ainsi au fait des éléments mis en place en termes de sécurité ;
  • Le DIO (Dossier d’Intervention ultérieure sur l’ouvrage) est constitué au même moment et récapitule les interventions prévisibles qui seront à réaliser après le chantier en matière d’entretien et de maintenance ainsi que les informations en termes d’accès et de sécurité ;
  • Une fois les marchés attribués, une inspection commune est réalisée avec chacune des entreprises retenues avant le lancement des travaux d’un point de vue sécurité et hygiène. A cette occasion, le coordinateur SPS vérifie que tout est mis en place pour réduire le risque d’accidents ;
  • En cours de travaux, il effectue des visites de chantier régulières en vue de vérifier la bonne prise en compte des principes définis au PGC ;
  • A la fin du chantier, le DIO est finalisé et transmis au MOA. Il sera ensuite enrichi à chaque nouveau travaux conséquent (autre que pour l’entretien) engagé par la copropriété ;
  • Enfin, celui-ci a le rôle d’assurer la traçabilité de l’ensemble des sujets liés à la santé et à la sécurité des travailleurs,  de la phase conception à la réception dans le registre journal, qu’il devra conserver pendant 5 ans suivant les travaux.

Le coordinateur SPS a donc une à deux journées de travail à fournir en amont de la consultation des entreprise. Il faut compter un budget d’environ 800 € HT pour cette phase, à voter en même temps que la mission d’étude du maître d’oeuvre. En cas de vote effectif des travaux, le coordinateur SPS se rendra ensuite sur le chantier environ 1 fois par semaine tout au long de sa durée. Le coût de cette mission de suivi correspond alors à environ 1% du montant global HT des travaux.

Le Bureau de Contrôle

Le bureau de contrôle veille à la maîtrise des aléas techniques et au respect des règles de construction et de rénovation dans le bâtiment. Sa présence peut être requise selon certaines situations :

  • Les assurances dommages-ouvrage demandent son intervention au-delà d’un certain montant de travaux propre à chacune (souvent à partir de 100 000 €) ;
  • ERP (établissement recevant du public) ;
  • IGH (immeuble grande hauteur) ;
  • Bâtiments en zone sismique.

Dans les faits, l’assurance dommage-ouvrage (DO) étant souscrite par toutes les copropriétés, la présence du bureau de contrôle est quasi-rendu obligatoire. Comme pour le Coordinateur SPS, il intervient surtout en phase avec les travaux, toutefois, il doit contrôler les Dossiers de Consultations des Entreprises, en amont de la consultation. Le budget a voter pour cette courte mission préalable est similaire à celui du CSPS en phase conception, c’est à dire à 800 € HT.

La réalisation et/ou la numérisation des plans

Pour concevoir un projet de rénovation globale, le maître d’oeuvre aura besoin des plans détaillés du bâtiment dans son état existant. Même si chez Sénova, nous incluons dans notre mission de maîtrise d’oeuvre la réalisation de tous les relevés et l’établissement des plans, ce n’est généralement pas le cas dans une mission de maîtrise d’oeuvre. Dans ces cas-là, il est important de ne pas oublier de faire voter un budget pour l’établissement des plans par un spécialiste ou un géomètre.

L’ingénierie financière

La complexification des mécanismes d’attribution des aides et des subventions pour les travaux de rénovation énergétique peuvent vite s’avérer être un parcours du combattant pour les copropriétés s’engageant dans une rénovation complète. Cette mission, que Sénova peut intégrer dans son offre de MOE, consiste à évaluer les aides financières collectives et individuelles et à pouvoir donner avant le vote des travaux une estimation parfaitement fiable des quotes-parts et restes à charges en intégrant les aides collectives et individuelles, les solutions de financements par les prêts ainsi que les économies sur les charges énergétiques. Le spécialiste en ingénierie financière assiste également les copropriétaires dans leurs démarches, par le biais de permanences dans la copropriété ou chez le syndic.

Sénova est un des rares maîtres d’oeuvre a être également spécialiste de l’ingénierie financière en copropriété.

La mission d’accompagnement renforcé pour mettre en mouvement la copropriété

Si vous confiez une mission d’étude à un maître d’oeuvre, c’est clairement que votre copropriété a pour objectif de réussir son projet de rénovation globale et donc de voter des travaux. Pour cela, elle peut se faire assister par un accompagnant professionnel capable d’aider la copropriété et l’ensemble du conseil syndical à la mettre en mouvement, ce qui passe par une communication adaptée et renforcée : animation de réunion au sein du conseil syndical et avec tous les copropriétaires, diffusion de contenus par affichage, notes d’informations, assistance à la prise de décision etc. Il ne s’agit pas d’une mission technique ou financière, mais d’une mission pédagogique et humaine.

Sénova est un des rares bureaux d’études capable d’inclure cette offre d’accompagnement dans sa mission de maîtrise d’oeuvre, ce qui rend la mission plus économique pour la copropriété du fait des synergies de temps et d’acteurs évidentes : c’est directement votre chef de projet qui est alors formé à cette dimension pédagogique pour vous accompagner de manière renforcée.