La rénovation énergétique des copropriétés est l’une des urgences de la transition énergétique. Mais les copropriétaires qui désirent engager des travaux se heurtent souvent aux difficultés posées par le système de gestion de la copropriété. C’est pourquoi il vaut mieux être parfaitement informé sur le fonctionnement de la mise au vote de projets, notamment pour les travaux d’économies d’énergie.

Le système des voix en copropriété

Une copropriété est divisée en lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Cette quote-part est exprimée en tantièmes, parfois appelés « millièmes », car par souci de simplification, il y a souvent 1000 tantièmes dans une copropriété.

Le nombre de voix détenu par un copropriétaire est égal au nombre de tantièmes qu’il détient. Il peut donc y avoir 1000 voix pour seulement 50 copropriétaires. Tous les copropriétaires ne détenant pas le même nombre de tantièmes, certains peuvent peser plus que d’autres dans les décisions, car ils possèdent plus de voix.

Les différents types de majorités

La majorité des voix des présents ou représentés ou majorité simple est la plus utilisée, notamment pour toutes les décisions courantes et peu importantes. Elle apparaît dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Seuls les copropriétaires qui sont venus à l’assemblée générale ou qui ont délégué leur droit de vote à un représentant peuvent voter.

Exemple : Sur 50 copropriétaires, 40 sont présents ou représentés à l’assemblée générale. Ils représentent 600 voix sur 1000. Pour obtenir la majorité simple, il faudra donc atteindre 301 voix.

La majorité des voix de tous les copropriétaires ou majorité absolue est réservée aux décisions  importantes. Elle est définie par l’article 25 de la loi précitée. Elle est plus difficile à obtenir car il faut que la moitié de l’ensemble des tantièmes approuve le projet. Si trop peu de copropriétaires sont présents, on peut parfois aboutir à un blocage durable du processus de décision.

Exemple : Peu importe le nombre de copropriétaires présents, il faut  atteindre la majorité du nombre total de voix, soit 501, pour obtenir la majorité.

Cependant, il est possible de déroger à cette majorité contraignante. Dans le but d’éviter les blocages, l’article 25-1 de la loi de 1965 prévoit en effet qu’un second vote peut être organisé à la majorité voix des présents et des représentés (art. 24).

  • Si le projet a recueilli plus d’un tiers des voix, on procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
  • Si le projet a recueilli moins d’un tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de 3 mois peut procéder au vote à la majorité de l’article 24.

La double majorité ou majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ou majorité qualifiée est extrêmement difficile à obtenir. Traditionnellement, c’est cette majorité qui régit les projets de travaux lourds sur les parties communes. Elle est présentée dans l’article 26 de la loi précitée.

  • D’abord, la majorité des copropriétaires (et non des voix) doit être atteinte, ce qui signifie qu’une minorité de copropriétaires, même s’ils représentent la majorité des voix, ne peut imposer sa décision.
  • Ensuite, cette majorité doit représenter deux tiers des voix.

Exemple : Les 50 copropriétaires représentant 1000 voix sont venus à l’assemblée. Pour obtenir la majorité, il faut qu’au moins 26 copropriétaires votent pour, et que ceux-ci représentent plus de 667 voix.

L’unanimité des voix de tous les copropriétaires ne s’applique que pour certaines décisions comme les travaux de construction ou de surélévation d’une partie de bâtiment, la modification de la répartition des charges, l’aliénation des parties communes, ou la transformation des parties privatives.

Comment faire voter des travaux d’économies d’énergie ?

Depuis la loi Grenelle 2, tous les travaux d’économies d’énergie sont soumis à la majorité de l’article 25, à moins qu’ils ne soient de faible importance et ne puissent être votés à la majorité de l’article 24.

Mais surtout, à la suite d’un DPE ou d’un audit énergétique, il devrait bientôt être possible de procéder immédiatement au vote du projet (plan de travaux ou contrat de performance énergétique) à la majorité simple de l’article 24, même si les travaux transforment la structure des bâtiments. Cependant, rien n’est moins sûr, car un décret en Conseil d’Etat est encore en attente de publication sur ce point.

Enfin, dernière nouveauté, la loi Grenelle 2 permet aux travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives d’être votés à la majorité de l’article 25, et non plus à l’unanimité, ce qui va permettre d’imposer à certains copropriétaires réticents la réalisation de changements utiles à tous (par exemple, changer ses fenêtres).

Les contraintes pesant sur les projets d’économies d’énergie en copropriété ont donc été fortement assouplies depuis quelques années. C’est le moment de réfléchir à rénover dans le temps votre copropriété pour réduire les consommations d’énergie et améliorer le confort thermique. Pour savoir par quel bout prendre les choses, vous pouvez faire réaliser un audit énergétique complet de votre copropriété.