Depuis le 1er janvier 2012, les copropriétés de plus de 50 lots chauffées collectivement doivent réaliser un audit énergétique. Mais qu’est-ce vraiment ? Un audit se compose habituellement de deux grandes phases, l’analyse, d’un côté, le conseil, de l’autre. A partir des exigences règlementaires décrites dans le décret n°2012-111 du 27 janvier 2012, deux organismes, l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) et l’Agence Parisienne du Climat (APC) ont tenté de clarifier la démarche méthodologique d’un audit énergétique pour permettre aux professionnels de s’en inspirer et aux particuliers de contrôler leur travail. En ce qui concerne l’ADEME, le soutien financier qu’elle propose pour l’audit de copropriété n’est d’ailleurs accordé qu’à condition de suivre son cahier des charges avec rigueur, et il en va de même pour l’APC, qui gère les copropriétés parisiennes.

L’audit règlementaire

Au regard de la loi, les exigences sont les suivantes. L’audit doit comporter :

  • Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment
  • Une enquête auprès des occupants
  • La visite d’un échantillon de logements
  • L’estimation des consommations d’énergie
  • Le classement du bâtiment sur les deux échelles du DPE
  • Des préconisations visant à l’amélioration de la performance énergétique du bâtiment et à une meilleure gestion des équipements
  • Des indications de coût et la mention des aides financières mobilisables

Le tout est rapporté dans un rapport de synthèse qui doit proposer différents scénarios qui prennent en compte les facteurs sociaux, financiers, le confort et les économies d’énergie.

Quant aux documents à fournir au prestataire de l’audit, ce sont :

  • La consommation du chauffage collectif et de la production d’eau chaude sanitaire
  • Les notices des installations lorsqu’elles sont en votre possession
  • Les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie
  • Le dernier rapport de contrôle périodique de la ou des chaudières.

La personne chargée de la réalisation de l’audit doit présenter au moins une de ces qualifications :

  • Trois ans d’études supérieures dans les techniques du bâtiment et trois ans d’expérience dans un bureau d’études thermiques
  • OU une expérience professionnelle d’au moins huit ans dans un bureau d’études thermiques

Elle doit être objective et indépendante et bénéficier d’une assurance prenant en charge la responsabilité de l’audit énergétique.

Deux points doivent cependant être précisés par un arrêté à paraître :

  • Les compétences des personnes en charge de la réalisation des audits énergétiques
  • La liste des documents que le syndic doit fournir à la personne en charge de l’audit.

Méthodes de calcul imposées pour le bilan thermique

Aucune. Le bureau d’études thermiques définit lui-même la méthode de calcul appropriée selon la situation de la copropriété étudiée.

-> Pour plus d’informations, lire le texte du décret.

L’audit ADEME

L’audit de l’ADEME est le plus pratiqué. Sa réalisation doit être restituée sur le site internet www.diagademe.fr par les deux parties (bénéficiaire et prestataire) tout au long de la procédure, car cela conditionne l’obtention de subventions pour le maître d’ouvrage. Il comporte quatre phases :

  1. L’état des lieux
    • Recueil des informations fournies par le bénéficiaire
    • Observations d’ordre climatique
    • Etat des lieux du bâti et des installations
    • Contrôle de fonctionnement des systèmes
    • Examen des contrats d’exploitation

    2.  

  2. Le bilan énergétique et les préconisations
    • Analyse des anomalies
    • Bilan des consommations réelles et règlementaires
    • Propositions d’amélioration hiérarchisées
    • Impact énergétique et écologique des préconisations

    3.  

  3. Les programmes d’amélioration
    • Le premier doit correspondre à l’exigence de la RT Existant (entre entre 80 et 195 kWhEP/m².an selon les cas)
    • Le second doit être un objectif intermédiaire (entre 50 et 150 kWhEP/m².an environ)
    • Le troisième doit présenter un objectif de 75% de consommation en moins (facteur 4)

    4.  

  4. L’analyse financière
    • Calcul du temps de retour sur investissement
    • Prise en compte de tous les coûts (travaux, exploitation, entretien, renouvellement)
    • Mention des soutiens financiers disponibles

Méthodes de calcul imposées pour le calcul théorique

Une méthode adaptée à définir par le bureau d’études thermiques ET la méthode conventionnelle TH-C-E ex pour son caractère réglementaire.

-> Pour plus d’informations, voir le cahier des charges de l’audit ADEME.

L’audit APC

L’APC, agence née en janvier 2011 pour soutenir les objectifs du Plan Climat de Paris, dont Sénova est un adhérent impliqué, propose également un cahier des charges plus complet que les seules exigences règlementaires, à la rédaction duquel Sénova a participé. L’audit APC se déroule lui-aussi en quatre phases :

  1. La collecte des informations
    • Les données générales
    • Les attentes et préoccupations des occupants
    • Les  observations sur le bâtiment et les systèmes (chauffage et ECS)
    • Les informations importantes au regard du confort d’été

    2.  

  2. L’analyse des données
    • Déterminer les consommations
    • Déterminer les besoins énergétiques
    • Examiner les contrats d’exploitation

    3.  

  3. Les préconisations
    • Elles ne doivent pas détériorer la qualité acoustique et le confort d’été
    • Elles doivent respecter la RT Existant
    • Elles doivent intégrer tous les types de gains (énergétiques, financiers, environnementaux) et tous les types de coûts, ainsi que le temps de retour sur investissement
    • Elles doivent mettre en avant les aides financières disponibles
    • Deux types de programmes d’amélioration doivent être proposés :
      • l’un au niveau « BBC-Rénovation » (104 kWhEP/m².an)
      • l’autre au niveau « Plan Climat » (80 kWhEP/m².an)

    4.  

  4. Le rapport et la synthèse
    • Un rapport final doit être remis par le prestataire accompagné d’une synthèse de 4 pages
    • Une réunion intermédiaire et une réunion finale sont organisées entre le prestataire et le(s) bénéficaire(s) pour résumer la situation

Méthodes de calcul imposées pour le calcul théorique

Une méthode adaptée à définir par le bureau d’études thermiques ET la méthode conventionnelle TH-C-E ex pour son caractère réglementaire.

-> Pour plus d’information, voir le cahier des charges de l’audit APC.

L’audit global partagé

Initié par l’UNARC (Union Nationale des Associations des Responsables de Copropriétés), l’audit global partagé est un audit réalisé conjointement par un architecte de copropriété et un bureau d’études thermiques. Il doit être plus global, et concerner ainsi l’ensemble des travaux et investissements à réaliser ou réalisables dans la copropriété, pas seulement les travaux « d’économies d’énergie » et thermiques.

Sa réalisation comporte :

  1. Le Bilan Initial de Copropriété (BIC)
    • Bilan de gestion de la copropriété
    • Bilan technique
    • Bilan des consommations de chauffage
    • Bilan des attentes du conseil syndical

    2.  

  2. La consultation des offres et le choix des prestataires
    • Organisation de rencontres avec les équipes qui proposent leurs services
    • Choix d’un binôme architecte / bureau d’études

    3.  

  3. L’audit
    • Réunion de lancement
    • Le thermicien et l’architecte réalisent leur étude
    • Réunion de pré-rendu présentant les principales options de travaux
    • Rendu du rapport final et réunion de présentation avec l’ensemble des copropriétaires

    4.  

  4. Les travaux
    • Choix des travaux à mettre en œuvre
    • Mise en place d’un plan de travaux
    • Consultation des offres de maîtrise d’oeuvre
    • Choix des entreprises
    • Réalisation des travaux

Le cahier des charges complet de l’audit global partagé est encore en cours de rédaction. Toutefois, un membre de l’UNARC peut être contacté pour suivre toute la procédure.

-> Pour en savoir plus, lire l’article de l’ARC à ce sujet

Quel type d’audit choisir pour sa copropriété ?

Dans l’idéal, le meilleur audit pour une copropriété qui souhaite véritablement mettre en œuvre un programme de travaux d’amélioration est sans aucun doute l’audit global partagé qui permet d’avoir une vue d’ensemble sur tous les travaux d’entretien et d’investissements à mener dans les années qui suivent. De plus, la collaboration étroite avec un architecte dès le départ permet de faire un lien efficace entre la phase d’audit et la phase d’exécution des travaux dont il sera le chef d’orchestre.

Le principal défaut de l’audit global partagé réside dans son coût qui est plus élevé que les autres types d’audits.

Pour les copropriétés qui souhaitent se focaliser sur la question énergétique (réduction des charges, maîtrise des dépenses et consommations, augmentation du confort, respect de la réglementation), nous conseillons de réaliser un audit « type ADEME » ou « type APC » qui sont pour nous strictement équivalents et « contiennent » en eux-mêmes l’audit réglementaire. En effet, un audit répondant aux critères de l’un répond aux critères de l’autre et vice-versa et les deux répondent aux critères de l’audit réglementaire. De plus, ces audits ouvrent encore droit à des subventions dans certaines régions/localités.

Pour en savoir plus ou bénéficier d’un devis pour un audit énergétique ou un audit global partagé, vous pouvez prendre contact avec le bureau d’études thermiques Sénova, spécialiste des copropriétés.