La loi Elan (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) s’inscrit dans la continuité de la loi Alur (2014). Elle part du constat des profondes mutations que connaît la société française (mobilité professionnelle, diversité des typologies des familles, aspiration à l’autonomie, augmentation de la durée de vie…) et a pour but de faire évoluer le logement pour répondre à ces nouvelles contraintes.

Si le projet de loi vient d’être adoptée par le Sénat le 31 juillet, il faut noter que bons nombres de sujets nécessiteront des arrêtés et décrets d’application pour en connaître les contours exacts.

Revue de l’obligation d’individualiser les frais de chauffage (Article 21)

L’obligation d’individualisation des frais de chauffage est légèrement précisée dans la loi. Les immeubles collectifs d’habitation et les immeubles mixtes pourvu d’une installation centrale de chauffage sont bien tous concernés. Les immeubles tertiaires ne sont par contre aucunement concernés.

L’obligation est également étendue aux immeubles collectifs d’habitation et aux immeubles mixtes pourvu d’une installation centrale de froid.

Le principal changement vient de la modification concernant les dérogations possibles. En effet, il est prévu de pouvoir déroger à l’obligation en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.

Ce dernier point ouvre la voie à plus de dérogations que la version actuelle de la loi qui permettait de déroger à l’obligation pour des raisons économiques uniquement si elles résultaient de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

Il faudra attendre la modification des arrêtés et décret d’application pour en savoir plus sur cette évolution. Chez Sénova, nous continuons de recommander à nos clients d’attendre d’y voir plus clair avant d’individualiser les frais de chauffage, sauf cas exceptionnel.

Simplifier le relogement pour rénover les copropriétés dégradées

Pour améliorer le traitement des copropriétés dégradées, il est prévu de faciliter et d’améliorer le relogement des occupants dont la santé et la sécurité sont souvent très menacées.

Pour cela, la loi permettra d’attribuer plus rapidement un logement social du contingent de la commune en cas d’opération de requalification de copropriétés dégradées.

La procédure de carence qui permet, sur ce fondement, d’engager une procédure d’expropriation à l’encontre des différents copropriétaires constituant le syndicat des copropriétaires, est sécurisée.

Le droit des copropriétés rénové

L’article 60 de la loi prévoit que le gouvernement prendra, par voie d’ordonnances, des mesures pour modifier la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. L’ampleur exacte des modifications n’est pas encore connue mais voici un aperçu de quelques évolutions envisagées (issues de l’étude d’impact de la loi).

Il est tout d’abord prévu de créer un code spécial pour la copropriété. L’objectif sera ainsi d’y intégrer (après simplification et clarification) :

  • Les principaux éléments de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application
  • D’y intégrer les règles issues de la jurisprudence

Parallèlement à cette codification, le gouvernement souhaite prendre des mesures, ayant pour objectifs de prévenir les contentieux et d’améliorer la gestion des immeubles.

Prévenir le contentieux

Le Gouvernement envisage de préciser le régime des parties communes spéciales (communes à un petit nombre de copropriétaires), des parties communes à jouissance privative et des lots transitoires : organe de décision, règles de décisions, droit de vote y afférent…

Par ailleurs, le droit de construire et le droit d’affichage seraient définis comme accessoires aux parties communes (avec vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).

Enfin, les délais de prescription de la copropriété (actuellement 10 ans) seraient harmonisés avec les délais de prescriptions des actions personnelles et ramenés à 5 ans.

Moduler le droit des copropriétés selon leur taille

Il est envisagé de prévoir des aménagements ou assouplissements du droit des copropriétés tenant compte de la diversité des types de copropriétés (selon la taille, le nombre de copropriétaires, l’usage).

Un régime dérogatoire simplifié pour les petites copropriétés est notamment envisagé avec les caractéristiques suivantes :

  • Dispense de syndic, de conseil syndical ;
  • Assouplissement des règles de convocations et de tenue des assemblées générales ;
  • Facilitation des actions en paiement de la quote-part de parties communes contre un copropriétaire ;
  • Application de certaines règles relatives à l’indivision ;
  • Recours simplifié au syndicat coopératif, etc.

L’organisation des grandes copropriétés pourra également être revue. Cale pourrait se traduire par des délégations de pouvoirs (générales ou spéciales) à un conseil syndical renforcé, sous le contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires, tout en prévoyant l’intervention d’organes externes, notamment pour vérifier les comptes.

Renforcer le rôle du conseil syndical

Le gouvernement souhaite également renforcer le rôle du conseil syndical dans les copropriétés. Une réflexion sera menée pour favoriser l’investissement des membres du conseil syndical :

  • Dotation par l’assemblée générale d’un budget de fonctionnement
  • Assurance responsabilité civile obligatoire des membres
  • Suppression de la désignation judiciaire du conseil syndical

Pour le cas des grandes voire très grandes copropriétés (plus de 100 ou 150 lots), il pourrait être prévu d’élargir le champ de ses délégations de pouvoirs.

L’attribution au conseil syndical d’une fonction pédagogique d’information et de sensibilisation des copropriétaires sur les questions communes pourra également être mise à l’étude.

Plus généralement, le rôle et le fonctionnement des syndicats secondaires par rapport au syndicat principal devront être clarifiés.

Moderniser le processus de décision par les assemblées générales

Il est envisagé de simplifier les règles prises en matière de tenue des AG afin de fluidifier la gestion des copropriétés :

  • Possibilité d’adresser certaines notifications sur l’extranet de la copropriété
  • Facilitation des procurations
  • Autorisation de procéder à un vote par correspondance, à recourir à la visioconférence
  • Extension de la possibilité de solliciter la convocation de l’AG, pour statuer sur une question concernant leurs droits et obligations
  • Abaissement des seuils de majorité requis pour la prise de certaines décisions (par exemple s’agissant des travaux de rénovation et d’économie d’énergie)
  • Élargissement de la catégorie des travaux décidés par l’AG même à l’intérieur de parties privatives, auxquels les copropriétaires concernés ne pourraient faire obstacle

Moderniser la gestion financière des copropriétés

Il est envisagé un certain nombre de mesures :

  • Clarification des modalités d’appels et d’utilisation du fonds de travaux
  • Amélioration de la procédure de recouvrement des créances
  • Suppression de l’échelonnement sur dix ans du paiement des travaux d’amélioration

 

Nota Bene : Cet article fait partie d’une série d’articles pour comprendre la loi ÉLAN :