La résidence Salmson – Le Point du Jour, située à Boulogne-Billancourt, a fait appel à Sénova pour effectuer un audit global partagé, dans l’optique de se lancer dans une démarche de rénovation énergétique. Un projet complexe pour une copropriété comptant 19 bâtiments !
Une copropriété peu commune
Avec 19 bâtiments et pas moins de 1083 logements, la copropriété Salmson – Le Point du Jour est dotée d’un gabarit peu habituel : « C’est un morceau de ville ! », s’exclame Régis Simonin, architecte missionné aux côtés de Sénova dans le cadre de l’audit global partagé.
Et la gestion de ce « morceau de ville » nécessite une organisation bien particulière. Là où la plupart des copropriétés disposent d’un seul conseil syndical, la résidence Le Point du Jour est doté d’un conseil syndical principal et de 10 conseils de subdivision ; de même, il existe une assemblée générale plénière rassemblant tous les copropriétaires ainsi que des assemblées de subdivision.
Mais, comme si sa taille ne suffisait pas à la rendre singulière, elle est également détentrice du label « Patrimoine du XXème siècle », qui vise notamment à récompenser des constructions du siècle dernier remarquables pour leur qualité architecturale et leur esthétisme.
Construite au tournant des années 1950 et 1960, la résidence est l’œuvre de Fernand Pouillon, considéré comme l’un des architectes majeurs du XXème siècle. Ce dernier déclara qu’en réalisant Le Point du Jour, il imaginait « des jardins féériques pour le piéton tandis que les voitures se faufileraient confortablement aux pieds des immeubles ».
« D’un point de vue architectural, c’est très qualitatif », confirme Régis Simonin. Mais, là où le bât blesse, c’est qu’on ne peut pas en dire autant de la performance énergétique de cet « ensemble urbain monumental », comme l’appelait Fernand Pouillon. Ludovic Lamerre, thermicien de Sénova en charge de l’audit le confirme : « Ce sont des bâtiments avec des installations vieillissantes (planchers chauffants, chaufferies), avec de grandes fenêtres en simple vitrage : ils sont donc relativement inconfortables. »
« Une véritable passoire énergétique ! », surenchérit Jean-Marc Langlois, copropriétaire et membre du conseil syndical. En effet, la copropriété connaît un réel problème d’isolation. Jean-Marc Langlois ajoute : « Nous avons des fenêtres simple vitrage en acier côté salon et des portes-fenêtres en bois côté chambre » qui sont d’importantes sources de déperditions thermiques, surtout après 50 ans d’existence.
La ventilation est, elle aussi, problématique, comme l’explique M. Langlois : « Nous sentons des odeurs provenant d’autres appartements. »
L’audit énergétique : un projet cher au conseil syndical
C’est dans ce contexte que l’idée de réaliser un audit énergétique a germé dans la copropriété. La dimension réglementaire est entrée en ligne de compte dans la décision des copropriétaires, avec l’obligation pour certaines copropriétés – dont la résidence Le Point du Jour – de réaliser un audit énergétique avant fin 2016.
Mais, Jean-Marc Langlois l’affirme : « C’était surtout une démarche que certains conseillers syndicaux avaient envie de réaliser. » Et Régis Simonin de confirmer : « Le projet part d’une bonne volonté de la part des copropriétaires. Bien sûr, il y avait l’obligation réglementaire, mais dans cette copropriété il y avait plus que ça. »
Comme l’explique M. Langlois : « Nous voulions savoir où nous en étions en termes de consommation d’énergie pour chaque bâtiment, sachant que nous en avons 19 ! Certains sont orienté nord-sud, d’autres est-ouest ; il y a des petits immeubles de 3 ou 4 étages et d’autres bien plus grand, notamment un immeuble de 20 étages… »
La copropriété choisit alors de s’orienter vers un audit global partagé : plus complet et utile qu’un simple audit énergétique réglementaire, l’audit global partagé fait intervenir, en plus du bureau d’études thermiques, un architecte et un ingénieur financier. Cette étude très riche permet aux copropriétaires d’obtenir les programmes de travaux de rénovation les plus pertinents et les meilleures subventions pour les aider dans leur projet.
Le conseil syndical a alors contacté et comparé de nombreux bureaux d’études thermique. « C’est Sénova qui a été choisi dès la première assemblée générale ! », déclare Jean-Marc Langlois. « Même si Sénova est une société jeune, au vu de la progression de son chiffre d’affaires on pouvait légitimement se dire qu’on ne prenait pas beaucoup de risques. Mais il était tout de même important de comparer ! »
Ce n’est qu’une fois sélectionné que Sénova s’est entouré de professionnels fiables et compétents pour l’assister dans sa mission : en l’occurrence Régis Simonin, Architecte, et Laurent Demas, Ingénieur financier.
Le conseiller syndical souligne également le rôle du syndic : « Avoir un bon syndic est important, même si c’est souvent nous,
Un projet complexe
La copropriété, de par le nombre, la variété et la qualité architecturale de ses bâtiments, représente un vrai défi. Mener un audit global partagé visant à rénover énergétiquement sans nuire à la qualité architecturale : « c’est tout le challenge ! » pour Régis Simonin.
« Nous n’avons pas eu de difficultés majeures », assure Jean-Marc Langlois. « Cependant, il y a eu un certain délai avant que l’audit ne puisse démarrer car nous avons fait une demande de subvention auprès de la Région Île-de-France. Nous avons sélectionné Sénova en décembre 2014 mais il a fallu du temps pour constituer le dossier [de demande de subvention], l’envoyer et obtenir l’accord de la Région Île-de-France. Tout cela a pris plus de 6 mois ! »
Une fois la subvention obtenue, Sénova et ses partenaires ont pu se mettre au travail. Mais, à nouveau, les délais se sont rallongés : « Il a fallu travailler sur le questionnaire », déclare Jean-Marc Langlois.
En amont d’un audit énergétique, Sénova distribue systématiquement un questionnaire aux habitants de la copropriété. Ce dernier est indispensable pour réaliser un audit énergétique approfondi et personnalisé, et ainsi établir les meilleurs diagnostics et conseiller au mieux les copropriétaires.
Toutefois, pour M. Langlois, « le questionnaire n’était pas adapté aux spécificités de la résidence ». Soucieux d’offrir un service personnalisé et au plus proche des besoins des copropriétaires, Sénova a alors travaillé de concert avec le conseil syndical pour établir le questionnaire le plus approprié. « Cela a pris 2 ou 3 mois », se souvient le conseiller syndical. « Cela a été un peu long, mais je préfère donner du temps au temps. Au final, nous avons eu un taux de réponse de 45 % : sachant que nous avons 1089 appartements, ça fait beaucoup ! Et cela a permis à Ludovic Lamerre et à Régis Simonin d’avoir suffisamment de retours pour travailler correctement. »
Ainsi, si l’audit énergétique s’est vu plusieurs fois rallongé, ce n’était jamais pour de mauvaises raisons. Sans ces délais supplémentaires, l’aide au financement de l’audit énergétique n’aurait pas été assuré et l’audit n’aurait pas été au plus près des attentes de la copropriété sans le temps passé sur le questionnaire.
Et la suite ?
« L’audit, c’est la partie la plus facile ! », sourit Jean-Marc Langlois. « Maintenant, nous allons passer à une autre étape qui sera de choisir une assistance à maîtrise d’ouvrage », dans l’optique de mener des travaux de rénovation énergétique. « Les propositions de travaux ne sont pas encore formalisées. Ludovic et Régis Simonin sont encore en cours d’étude thermique et architecturale. Ils nous présenteront tout cela lors d’un conseil syndical qui devrait avoir lieu en octobre 2016. »
Mais cela n’empêche pas les copropriétaires d’avoir quelques pistes pour leurs futurs travaux. Les tuyaux de chauffage de la résidence, par exemple, sont particulièrement usés après une soixantaine d’années de loyaux services. Les copropriétaires s’interrogent aussi au sujet des pierres agrafées sur les pignons des bâtiments, dont la réfection pourrait être une réelle opportunité : « En imaginant qu’il faille remplacer les agrafes, ne faudrait-il pas en profiter pour faire une isolation des pignons ? », se demande M. Langlois. « Il y a un certain nombre de résidents qui se plaignent d’avoir froid du côté des pignons, justement. »
Toutefois, le label Patrimoine du XXème siècle de la copropriété pourrait être un frein à ce type de travaux, qui pourraient affecter sa qualité architecturale. Ludovic Lamerre le confirme : « On ne peut pas faire grand-chose au niveau des parois des bâtiments. »
C’est pourquoi les préconisations de travaux se focaliseront plutôt sur d’autres aspects. « Nous allons nous concentrer principalement sur la rénovation des menuiseries et la réfection des toitures-terrasses », confie le thermicien.
Mais, quels que soient les travaux qui seront réalisés, la copropriété compte bien travailler pour que la dépense finale soit la plus faible possible. « Et nous avons un cabinet d’ingénierie financière pour nous y aider », ajoute Jean-Marc Langlois.
Par ailleurs, le conseiller syndical ne cache pas une certaine ambition : « À titre personnel, je souhaiterais atteindre le niveau BBC [Bâtiment Basse Consommation], mais cela va dépendre de la consommation d’énergie actuelle et des coûts engendrés. » En effet, le niveau BBC exige une consommation d’énergie approchant les 104 kWh/m² par an : en fonction de la consommation d’énergie actuelle de la résidence, déterminée par l’audit énergétique, le coût des travaux permettant d’atteindre cet objectif sera plus ou moins important, ce qui peut constituer une barrière pour la copropriété.
Les conseils d’un copropriétaire
Pour finir, nous avons demandé à Jean-Marc Langlois quels conseils il donnerait à une personne qui envisagerait un audit énergétique et des travaux de rénovation dans sa copropriété.
« Je conseillerais de prendre le temps de la réflexion, de faire une liste de bureaux d’études thermiques sérieux avec de l’expérience et un background important. Je recommanderais aussi de faire un audit global partagé plutôt qu’un audit purement énergétique, quelle que soit la taille de la résidence, et de constituer une base de connaissance suffisamment importante sur l’existant : il est essentiel de bien connaître ses consommations sur les deux ou trois dernières années et d’être conscient des défauts de la copropriété au niveau architectural. »
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