Qu’est qu’un plan pluriannuel de travaux ?

La notion de plan pluriannuel de travaux apparaît pour la première fois dans la loi de 1965 à propos du statut des copropriétés. C’est l’idée que les copropriétaires peuvent planifier sur une longue période des travaux importants pour étaler certaines grosses dépenses. La planification a pour but de permettre à la copropriété de rester solvable. En prélevant chaque trimestre des avances, la copropriété constitue un fonds qui financera en totalité ou en partie les futurs travaux.

Ce dispositif vient en fait compléter la possibilité de constituer une « cagnotte » (appelée « provisions spéciales de l’article 18 ») en prévoyance de travaux indéterminés. La différence, c’est que cette cagnotte doit obligatoirement être dépensée dans les trois années suivant sa constitution, et qu’elle ne peut pas être destinée à un projet déterminé.

Les travaux contenus dans un plans pluriannuel peuvent être aussi bien des travaux d’entretien (et donc nécessaire pour maintenir son patrimoine en bon état) ou des travaux d’investissement susceptibles d’avoir un retour sur investissement en terme de réduction de charges ou d’accroissement de valeur patrimoniale.

Des questions soulevées au moment de mettre en place un plan pluriannuel de travaux

Pour pouvoir programmer des travaux d’investissement, il est important que les copropriétaires connaissent précisément les retours sur investissement qu’ils peuvent en attendre : pas toujours facile !

Plus largement, la question du financement des avances est posée. Le plan pluriannuel de travaux permet difficilement  l’accumulation d’une vraie épargne tant que les copropriétaires qui vendent récupèrent le surplus de charges qu’ils avaient payé. Comment alors réunir les fonds nécessaires pour être solvable sur de tels projets ?

Enfin, il y a un véritable déficit de connaissance de la règlementation de la part des copropriétaires, qui adoptent rarement un plan de travaux, alors que c’est une solution très efficace pour échelonner l’effort financier.

Les réponses qui se dessinent

Au fait de ces difficultés, les autorités tentent d’y remédier par trois moyens : la formation des copropriétaires, la création de dispositifs de financement et la réflexion sur de nouveaux outils juridiques. Trois nouveautés, crées par les articles 1 et 7 de la Loi Grenelle 2, expriment cette préoccupation :

  • L’obligation pour toutes les copropriétés de réaliser d’ici le 1er janvier 2017 un diagnostic de performance énergétique immeuble (DPE immeuble)
  • L’obligation pour les copropriétés de plus de 50 lots possédant un système de chauffage ou de refroidissement collectif de réaliser un audit énergétique.
  • L’obligation pour le syndic, une fois l’audit ou le DPE réalisé, de présenter à l’Assemblée Générale un plan pluriannuel de travaux ou un Contrat de Performance Energétique (CPE).

De plus, malgré les démêlées juridiques, l’idée de rendre obligatoire la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux dans chaque copropriété fait son chemin.

Si vous vous interrogez sur le financement des travaux de rénovation énergétique de votre copropriété, il faut savoir que certaines solutions existent déjà et que d’autres sont sur le point de naître. D’ailleurs, une subvention de l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) peut couvrir, dans certains cas, jusqu’à 70% du montant hors taxe de l’audit énergétique. Et bientôt, l’éco-prêt à taux zéro collectif, destiné au financement de la rénovation énergétique, devrait permettre aux copropriétés d’emprunter directement et sans frais ce qui a la vertu de rendre solvable les copropriétés même lorsque quelques copropriétaires sont non solvables (personnes âgés etc.).

La bonne démarche à adopter pour faire des travaux d’économie d’énergie

Résumons en quatre étapes la démarche qui doit amener votre projet à réalisation. Comme souligné précédemment, cette démarche est obligatoire jusqu’à l’étape 3 pour les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif.

  1. Avant toute chose, la réflexion du conseil syndical doit mener à un projet. A partir de là, la mise en concurrence des bureaux d’études thermiques doit aboutir à un choix, qui sera présenté à tous les copropriétaires et voté en Assemblée générale.
  2. Ensuite, le cas échéant, il faut entamer la procédure d’obtention des subventions de l’ADEME avant de faire réaliser l’audit énergétique.
    Nota Bene     : La vocation de l’Ademe n’étant pas de financer le respect d’une réglementation, les aides financières tendent à disparaitre région après région.
  3. D’après les conclusions de l’audit, le syndic doit ensuite présenter en Assemblée générale soit un plan pluriannuel de travaux soit un contrat de performance énergétique (CPE). Cela donne lieu à l’appel d‘offres sur le marché et au choix de professionnels pour réaliser les travaux.
  4. Enfin, si le vote est positif, la réalisation des travaux, suivant le plan ou le contrat, peut être mise en œuvre.

Comme vous le découvrez, un acteur clef de cette démarche est donc votre bureau d’études thermique qu’il faudra s’attacher à bien choisir.

-> Pour plus d’informations, voir la vidéo du Grenelle Environnement qui résume tout ce que vous avez à savoir sur la rénovation énergétique en copropriété :