La surélévation consiste à exploiter le potentiel constructible des toits d’un bâtiment pour y construire de nouveaux lots. Mais c’est aussi et surtout une opportunité sans pareil de financer la rénovation énergétique d’une copropriété. Bien que la surélévation soit soumise à certaines conditions, le potentiel est grand : à Paris seulement, plus de 11 000 immeubles seraient susceptibles d’être surélevés.
Sénova vous donne les clés de la surélévation, avec l’éclairage de Dominique Sevray, Président de Planète Surélévation.
Planète Surélévation est une association créée en 2012. Elle propose une démarche innovante pour financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés grâce à la surélévation.
À vos agendas : Planète Surélévation organisera le 26 septembre 2016 un colloque sur le thème de la surélévation, aux côtés de l’INES et de la Mairie de Paris. Rendez-vous au Pavillon de l’Arsenal : 21 boulevard Morland, Paris 4ème.
Le Bilan Initial de Surélévation (BIS)
La surélévation n’est pas une action anodine et tous les immeubles ne peuvent pas prétendre à de tels travaux : c’est pourquoi il est indispensable, en amont, d’évaluer la faisabilité du projet. Dans cette optique, Planète Surélévation a mis en place une méthodologie : le Bilan Initial de Surélévation (BIS).
Ce bilan comporte une première étape d’ordre juridique, qui examine un point en particulier : l’adéquation de l’immeuble avec les critères fixés par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de sa commune. « Une copropriété dont le gabarit est au-delà du gabarit décrit par le PLU de sa commune ne peut pas être surélevée », explique Dominique Sevray. Par ailleurs, la préservation des bâtiments à caractère historiques ou situés dans un secteur sauvegardé constitue également une barrière à la surélévation pour les copropriétés concernées.
Après s’être assuré de la faisabilité juridique du projet, on s’intéresse à l’aspect technique et architectural, en tentant d’anticiper les problèmes que l’on risque de rencontrer avec la surélévation : passage d’un ascenseur, problématiques de sécurité… « Il faut aussi s’assurer que la structure est à même de recevoir le surpoids que va représenter la surélévation », ajoute le Président de l’association. Il y a également des risques liés à la qualité du sol : par exemple, de nombreux immeubles parisiens se trouvent dans des zones de carrière, des zones « fragilisées » qui pourraient ne pas supporter la surcharge due à la surélévation.
Vient enfin « une approche financière de la surélévation », poursuit Dominique Sevray. « Combien de mètres carrés va-t-on créer ? Quel est la valeur patrimoniale des biens dans la commune ? Combien peut-on espérer vendre les nouveaux logements ? », autant de questions auxquelles le BIS tente de répondre. Mais il ne s’agit pas d’un simple calcul pour évaluer la rentabilité de la vente des nouveaux lots : la surélévation s’inscrit dans une vision de long terme. « Notre objectif est de financer la rénovation de la copropriété », affirme M. Sevray. « Cela se fait toujours en parallèle avec un audit global de la copropriété, ce qui permet de bien connaître ses besoins. »
En effet, la surélévation est un moyen de financer la rénovation énergétique d’une copropriété à moindre coût, la vente des nouveaux logements permettant de couvrir complétement ces travaux. Notons également que la création de nouveaux logements entraîne une redistribution des tantièmes, et donc une diminution des charges, et qu’il est parfois possible de dégager un surplus d’argent (la vente des nouveaux lots rapportant plus que le coût de la rénovation). Cependant, « la copropriété doit avant tout être dans un état d’esprit d’investissement et de valorisation de son patrimoine », préconise le Président de l’association.
Le droit à construire
Une fois assurée qu’elle peut réaliser une surélévation, la copropriété dispose de deux possibilités pour valoriser son « droit à construire » sur les toits :
- La copropriété peut l’exploiter elle-même (en tant que maître d’ouvrage). Dans ce cas, elle prend en charge les travaux de surélévation (avec l’aide d’une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage) mais bénéficie ensuite de la revente des nouveaux logements ;
- Elle peut également le céder à un tiers contre rémunération, sachant que c’est le tiers qui prend en charge les travaux de surélévation.
À ce sujet, Dominique Sevray apporte toutefois quelques nuances : « La loi prévoit que le syndicat de copropriétaires puisse être maître d’ouvrage pour une surélévation. Mais dans la vraie vie, cela n’existe que dans des copropriétés de petite taille, où les copropriétaires ont des moyens d’investissement. » Dans la pratique, l’opération logique est donc de vendre le droit à construire à un promoteur.
Cependant, d’autres pistes sont encore à explorer, selon M. Sevray : « Comme il s’agit souvent de petites opérations, c’est-à-dire qu’on ne construit qu’un nombre assez restreint de nouveaux logements, on s’aperçoit que les habitants du dernier étage (qui disposent d’un droit de priorité sur l’achat des nouveaux logements) sont de bons acquéreurs potentiels. » En effet, s’il est difficile pour un propriétaire d’acheter les nouveaux lots individuellement, l’union de plusieurs d’entre eux pourrait changer la donne : une idée sur laquelle planche Planète Surélévation. « Ces habitants pourraient se regrouper et, sans passer par un promoteur, gérer le financement et la construction tout en bénéficiant d’une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage. » Une voie de développement très intéressante pour les copropriétés : « Économiquement, on double pratiquement la mise ! », s’enthousiasme Dominique Sevray.
Le vote de la surélévation
Autre point décisif pour la mise en place d’une surélévation : le vote des copropriétaires. Pendant longtemps, la surélévation était très inaccessible pour des raisons légales, mais depuis 2014 et la loi ALUR, le vote d’un tel projet a été simplifié.
En effet, l’exploitation par la copropriété ou la vente à un promoteur du droit de surélever doit être voté à la double majorité : cela nécessite la majorité des copropriétaires et les deux tiers des voix (tantièmes), alors qu’auparavant l’unanimité était requise. Ceci dit, pour les copropriétés situées dans une zone de droit de préemption urbain (DPU), un vote à la majorité absolue est suffisant. Par ailleurs, l’accord unanime des copropriétaires du dernier étage n’est plus requis pour effectuer une surélévation.
La conduite du projet
Une fois la surélévation votée, le projet peut enfin démarrer. Et tout au long de cette démarche, différents professionnels sont amenés à intervenir, notamment :
- Le géomètre, qui va mesurer les surfaces à surélever, faire un descriptif des nouveaux lots créés et modifier le Règlement de copropriété ;
- Le notaire, qui va constituer des actes notariés et intervenir au niveau de la promesse et des actes de vente ;
- Le promoteur ou l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage, qui va financer ou gérer les opérations, vendre les nouveaux logements, coordonner le projet aux niveaux financier et technique ;
- L’architecte, qui va concevoir les nouveaux lots créés, suivre les travaux de construction, puis les travaux de rénovation.
La présence d’un bureau d’études thermiques reconnue garant de l’environnement (RGE Études) est également indispensable, notamment en tant qu’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Un projet de surélévation exige donc un accompagnement fort et l’expertise de différentes entreprises pour être mené à bien efficacement.
David Monroe mène un projet de surélévation ambitieux à Courbevoie : construire cinq étages supplémentaires au-dessus d’une maison dans le but d’y créer des logements pour étudiants. Notre bureau d’études thermiques a d’abord aidé M. Monroe à concevoir un bâtiment économe, confortable et conforme à la réglementation thermique. Sénova accompagne maintenant le projet en tant qu’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Sénova : Où en est votre projet de surélévation aujourd’hui ?
David Monroe : En phase finale de DCE (études), les travaux n’ont pas encore démarré.
Sénova : Qu’est-ce qui vous a motivé à réaliser une surélévation ?
D. M. : C’était une opportunité foncière que j’avais sur ma résidence principale.
Sénova : Quelles difficultés avez-vous rencontrées ?
D. M. : Curieusement, je n’ai pas vraiment rencontré de difficultés d’ordre technique : celles-ci ont été résolues rapidement. La principale difficulté, qui n’est pas encore complètement réglée, a été de faire comprendre le projet à des institutions financières. Cela s’explique aussi par le fait que mon projet était un peu atypique : c’est une grosse surélévation, puisqu’il s’agit de créer cinq niveaux sur une maison qui n’en fait que deux. La réaction spontanée des bailleurs de fonds a plutôt été une réaction de crainte. Cela dit, on voit de plus en plus de surélévations d’un ou deux niveaux sur des immeubles ou bien des maisons surélevés d’un seul niveau en changeant la forme des combles, ou ce genre de choses.
Sénova : Pour quelles raisons avez-vous fait appel à un bureau d’études thermiques ?
D. M. : L’obligation, au niveau du dépôt de permis, d’avoir des certificats relatifs à la performance thermique. C’est aussi pour la nécessité d’avoir un interlocuteur au niveau de l’architecte pour faire des simulations et des choix d’orientation thermique.
Sénova : Que conseilleriez-vous à quelqu’un qui souhaite réaliser une surélévation ?
D.M. : Je conseillerais tout simplement de le faire ! Je pense que c’est l’avenir. Techniquement, il n’y a plus vraiment d’obstacles, à mon sens.
Une représentation du projet de David Monroe
En résumé
En matière de financement des travaux de rénovation énergétique, les copropriétés peuvent accéder à de nombreux dispositifs d’aide, mais la surélévation se présente comme une solution particulièrement rentable : elle permet aux copropriétaires de couvrir les travaux de rénovation, d’augmenter la valeur de leurs logements, de diminuer leurs charges et même de faire un profit à l’issue du projet !
Vous envisagez un projet de surélévation ? Contactez un bureau d’études thermiques certifié RGE Études qui saura vous épauler dans votre démarche et vous entourer des meilleurs professionnels.
Bonjour
Je voudrais savoir si le colloque a ete maintenu?