Arnaud Thamin - Directeur Maîtrise des Charges et Travaux d’Efficacité Energétique - Foncia Groupe

Arnaud Thamin – Directeur Maîtrise des Charges et Travaux d’Efficacité Energétique – Foncia Groupe

Quel est votre parcours ?

Je suis ingénieur des Ponts et j’ai commencé ma carrière chez Bouygues dans les travaux, puis j’ai monté une startup dans les années 2000 pour organiser les accords cadre entre fournisseurs et clients dans le bâtiment. Par la suite, j’ai travaillé 10 ans chez Kea&Partners, un cabinet de conseil en stratégie et management, où j’étais en charge du développement du secteur construction/immobilier.

Je suis arrivé chez Foncia début décembre 2013 pour travailler sur la maîtrise des charges. Depuis le 1er juillet, je suis Directeur maîtrise des charges et travaux d’efficacité énergétique, rattaché à la Direction Générale du groupe, tant le sujet est stratégique.

Pouvez-vous nous présenter Foncia en quelques chiffres sur son métier de syndic ?

Le métier de syndic est notre cœur de métier, nous sommes le leader national et sommes présents également en Belgique, Allemagne et Suisse. En chiffre, cela donne :

  • 1 172 000 lots répartis sur 37 800 immeubles. un réseau qui compte 500 agences,
  • Nous réalisons chaque année 2 Milliards d’euros d’achat pour le compte de nos clients et des 37 800 immeubles que nous gérons

Quelle est la stratégie de Foncia ?

Sur son cœur de métier (syndic de copropriété), Foncia a pour priorité stratégique d’améliorer la satisfaction de ses clients. En effet, nous savons qu’en améliorant la satisfaction client, nous allons fidéliser nos copropriétés, sécuriser et augmenter notre chiffre d’affaires.

Il y a plusieurs leviers pour augmenter la satisfaction client dans notre métier (meilleure communication, transparence, bouquet de services dématérialisés etc.) mais le levier principal reste la maîtrise des charges. En effet, ces dernières ont flambées dans les dix dernières années et nous constatons que lorsque nous avons proposé une action de réduction des charges dans une copropriété, notre indice de satisfaction client augmente de 10 points. Nous faisons donc de la maîtrise des charges avec une qualité durable (ce n’est pas toujours le moins cher qui correspond à l’offre la plus intéressante) notre priorité.

La transition énergétique, dans tout cela, c’est évidemment un moyen de réduire durablement le poste énergie des charges de copropriété qui est un poste allant jusqu’à 40% des charges totales d’une copropriété en chauffage collectif.

Comment se décompose en moyenne les charges de copropriété ?

Outre les honoraires du syndic (qui ne représentent que 9% des charges totales d’une copropriété), les charges se décomposent en trois types :

  • Les contrats récurrents (énergie, assurance, entretien de chaufferie, maintenance d’ascenseurs)
  • Les petits travaux et l’entretien courant
  • Les gros travaux de la vie du bâtiment et des éléments techniques (représentants 20% des achats annuels de Foncia pour le compte des syndicats de copropriétaires).

Comment concrètement arrivez-vous à maîtriser les charges de vos copropriétés ?

Pour réduire les charges de copropriété, nous allons donc nous attaquer à chacun de ces postes en montant en compétence sur la technique et l’achat.

Sur les contrats récurrents, nous mettons à profit notre taille et nos volumes d’achat (50% de nos 2 milliards d’euros d’achat !) pour « super négocier » les rapports qualité/prix des achats réalisés pour le compte de nos copropriétés.

Sur les petits travaux et l’entretien courant, nous allons construire une plateforme à destination des gestionnaires avec des bordereaux de prix et des cahiers des charges précis pour le référencement des prestataires locaux, agence par agence.

Concernant les gros travaux de la vie du bâtiment (400 M€ d’achats par an, en augmentation avec la transition énergétique), nous allons professionnaliser la procédure d’appels d’offre en créant des cellules régionales ou nationales capable d’organiser des appels d’offre rigoureux et de vérifier rapidement et précisément le rapport qualité/prix d’une offre de travaux. Par ailleurs, nous souhaitons progresser dans nos compétences de suivi technique des travaux, en proposant des offres d’Assistance à Maître d’Ouvrage (AMO) voire de Maîtrise d’Œuvre (MOE) à nos copropriétés, le tout avec ’une Direction Technique forte et proche du réseau. L’objectif ensuite est d’élargir le périmètre de notre service des Achats aux achats réalisés pour le compte de nos clients.

Le métier de syndic est souvent décrié, quel est votre point de vue à ce sujet ?

La difficulté de notre métier est que la valeur ajoutée perçue par nos clients sur notre service est trop faible, et ils ont donc le sentiment de payer des honoraires de syndic trop chers alors qu’ils n’ont pas forcément conscience de la part que représente les honoraires dans les charges (moins de 9%) La solution est et doit être dans la qualité de service apportée à nos clients.

Il est nécessaire de sans cesse savoir s’adapter aux évolutions juridiques certes mais aussi aux évolutions démographiques et sociétales. Il faut savoir être à l’écoute de ses clients. Le groupe a d’ailleurs dans cet objectif de satisfaction clients mis en place depuis deux ans d’importants efforts en termes de formation et de système d’information. Enfin notre valeur ajoutée chez Foncia c’est aussi la notion de maîtrise des charges à destination des syndics de copropriété. Grâce à toutes les actions que nous entreprenons, nos clients se rendront bientôt compte qu’il est intéressant d’investir en honoraires de syndics lorsque pour 1€ d’honoraire de syndic, 10€ d’économie seront générés sur les charges hors honoraires de syndics.

Quel doit être le rôle du syndic dans la transition énergétique du parc existant des copropriétés ?

Tout le monde veut que le syndic joue un rôle car c’est une pierre angulaire importante dans l’écosystème de la copropriété. En effet, le syndic est le lien entre les copropriétaires, la maîtrise d’œuvre, les financeurs et les entreprises.

De mon point de vue, le rôle du syndic est d’accompagner ses copropriétés sur la rénovation énergétique de leur patrimoine en les guidant vers les bons choix, priorisés intelligemment et en préconisant les personnes compétentes pour accompagner techniquement la copropriété dans son projet (audit, AMO, MOE etc.). Nous positionnons Foncia comme le partenaire conseil au service du patrimoine de ses clients. Il s’agit d’une belle opportunité de redorer notre image de syndic auprès des copropriétaires.

Comment se traduit votre accompagnement et conseil sur le cas précis de l’audit énergétique ?

L’audit énergétique, devenu obligatoire pour les copropriétés en chauffage collectif de plus de 50 lots, correspond au premier pas sur tout chemin vers un bâtiment transité énergétiquement.

Dans la plupart des cas, la rénovation énergétique d’une copropriété doit s’envisager tout au long du cycle de la vie du bâtiment et de ses équipements techniques qui s’étale sur 20/30 ans. L’audit énergétique donne un cadre pour savoir comment la copropriété doit embarquer la performance énergétique dès que des travaux se décident. C’est à ce moment là que la rénovation énergétique est rentable, avec un retour sur investissement intéressant qui se calcule non pas sur le montant total des travaux mais sur le montant des investissements supplémentaires liés à la rénovation énergétique.

Concrètement, notre filiale Constatimmo a bati un cahier des charges de l’audit et a référencé les bureaux d’études au bon rapport qualité/prix. Ainsi, tous les gestionnaires de Foncia peuvent proposer à leurs copropriétés des audits énergétiques utiles, fiables et au bon prix.