En copropriété, les fenêtres anciennes sont souvent à l’origine d’une part importante des déperditions thermiques. Parfois, la simple pose de double ou triple-vitrage réduit beaucoup le passage de la chaleur. Cependant, pour faire faire des économies d’énergie à toute la copropriété, toute la difficulté est d’arriver à imposer le changement des fenêtres à tous les copropriétaires.

Les fenêtres, parties privatives ou parties communes ?

Le plus souvent, le règlement de copropriété considère que les fenêtres sont comprises dans les parties privatives, en dehors de celles qui donnent sur des parties communes.

Paradoxalement, les modifications qu’un copropriétaire peut faire sur ses fenêtres sont soumises à de lourdes contraintes, car les transformations ont un impact sur l’esthétisme de la façade et sur l’étanchéité à l’air du bâtiment, qui sont du ressort du syndicat des copropriétaires. Changer de fenêtres nécessite donc une autorisation dont la demande doit être faite en Assemblée générale. Pour s’assurer que la demande sera acceptée, il faut que le modèle (couleur, type de fenêtre, boiseries…) et le matériau choisis soient semblables à ce qui existe chez les autres copropriétaires.

Dans le sens inverse, imposer le changement des fenêtres à tous les copropriétaires n’est pas simple. Il y a peu, c’était même pratiquement impossible, car décider d’une intervention sur des parties privatives n’était possible que par un vote à l’unanimité, d’après le texte de la loi de 1965 qui fixe le statut des copropriétés.

Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives

L’article 7 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (« loi Grenelle 2 ») a rééquilibré le conflit entre intérêt collectif et intérêt individuel en créant une notion nouvelle, les « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives ». Plus clairement, dès lors que l’intérêt de tous les copropriétaires le justifie, voter la mise en œuvre de travaux sur les parties privatives est désormais possible à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (voir l’article sur le vote des travaux d’économie d’énergie en copropriété).

Si le vote est positif, c’est le syndic qui sera chargé de la maîtrise d’ouvrage des travaux. Les frais seront toutefois à la charge de chaque copropriétaire. Cependant, le copropriétaire prouvant que des travaux équivalents ont été réalisés sur ses parties privatives dans les 10 dernières années pourra contourner la décision du syndicat.

Le changement des fenêtres correspond-il pleinement à cette idée de travaux d’intérêt collectif ? Il n’y a aucun doute sur le fait que ces travaux peuvent permettre à la copropriété de faire des économies sur les charges de chauffage. Cependant, pour de nombreux copropriétaires, cela peut s’avérer trop coûteux et inadapté à leur situation financière. C’est en assemblée générale que de telles questions devront être jugées.

 

Beaucoup de copropriétaires n’ont pas pleinement conscience de leurs consommations d’énergie et de l’ampleur de leur budget énergie. Réaliser un audit énergétique de votre copropriété est le meilleur moyen de savoir précisément si des travaux sont immédiatement nécessaires, et si oui, lesquels, pour quel budget, pour quel résultat. Changer les fenêtres n’est parfois pas la première chose à faire, et seule une étude thermique du bâtiment peut le déterminer.