Chez Sénova, nous accompagnons, en tant que maître d’œuvre, la rénovation énergétique de nombreuses copropriétés en Île-de-France et en Rhône-Alpes. Pour certaines d’entre elle, la rénovation énergétique est très ambitieuse et permet d’atteindre le niveau BBC.

Pratiquement systématiquement, la question du remplacement des fenêtres privatives simple vitrage se pose, et ce, même lorsque la rénovation est peu ambitieuse.

Quel est le problème de la cohabitation des fenêtres simple vitrage avec les fenêtres double vitrage performantes ?

1 – Un confort dégradé pour tous

Le remplacement des menuiseries extérieures privatives réduit les déperditions thermiques dans les pièces concernées. Il réduit également l’effet de parois froides et améliore donc significativement le confort ressenti. Concrètement, les occupants d’un appartement avec des fenêtres performantes vont avoir besoin de moins chauffer leur appartement pour être confortable que leur voisin immédiat ayant conservé ses menuiseries simple vitrage d’origine.

Or, dans les copropriétés en chauffage collectif, il n’est pas toujours possible d’adapter la puissance de chauffage appartement par appartement. Dans la pratique, les occupants ayant froid se plaignant plus fort que ceux ayant trop chaud, l’exploitant adapte la puissance de la chaudière aux appartements non rénovés et ceux qui ont changé leurs menuiseries étouffent de chaleur au point de devoir ouvrir les fenêtres en hiver.

2 – Des surconsommations d’énergie pour tous

Comme il n’est pas facile de stabiliser et uniformiser la température intérieure en tout point du bâtiment en cas de cohabitation de menuiseries performantes avec des menuiseries simple vitrage, les surchauffes engendrent évidemment déjà des surconsommations inutiles.

Mais également, dans le cas où les murs, le toit et le plancher bas de la copropriété sont parfaitement isolés, les menuiseries simple vitrage privatives constituent alors de véritables trous dans l’enveloppe thermique du bâtiment à l’origine de déperditions de chaleur importantes. Ne pas traiter ces derniers points faibles est dommage. En forçant le remplacement de toutes les menuiseries peu performantes, la copropriété s’assure que le système de production et de distribution du chauffage sera durablement équilibré.

Les travaux privatifs à intérêt collectifs

Avant la loi Grenelle 2, imposer le remplacement des menuiseries extérieures était pratiquement impossible puisqu’il fallait obtenir l’unanimité des copropriétaires pour le décider, ce qui revient à dire que tout le monde est d’accord pour remplacer ses fenêtres.

Dans les faits, dans toutes les copropriétés, il y a des copropriétaires qui ne souhaitent pas remplacer leurs menuiseries extérieures, et ce, pour diverses raisons personnelles en conflit d’intérêt avec l’intérêt collectif.

L’article 7 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (« loi Grenelle 2 ») et son décret d’application du 3 décembre 2012 a rééquilibré le conflit entre intérêt collectif et intérêt individuel en créant une notion nouvelle, les « travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives ». Plus clairement, dès lors que l’intérêt de tous les copropriétaires le justifie, voter la mise en œuvre de travaux sur les parties privatives est désormais possible à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives éligibles à cette mesure sont les suivants :

  • Amélioration des fenêtres, vitrages et volets (ou autres systèmes d’occultation extérieurs) ;
  • Pose de robinets thermostatiques ou d’équipements d’équilibrages de radiateurs ou de panneaux de sols ;
  • Réalisation de l’équilibrage de ces mêmes équipements ;
  • Mise en place d’équipements de répartition de frais de chauffage ou de compteurs d’énergie thermique.

Si la résolution est mise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, la copropriété en chauffage collectif va donc pouvoir imposer les travaux de rénovation de fenêtres par un simple vote à la majorité de l’Article 25. Dans la plupart des copropriétés, les copropriétaires n’ayant pas remplacé leurs menuiseries sont en minorité et ce vote, s’il est bien expliqué, ne devrait donc être qu’une formalité.

Comment ça se passe dans la pratique ?

Dans la pratique, il est beaucoup plus intéressant de gérer le projet de façon globale et collective (le syndicat des copropriétaires passe commande pour tous et est alors le maître d’ouvrage) plutôt que de laisser chacun s’organiser individuellement. D’autant plus si les travaux de rénovation des fenêtres sont couplés avec d’autres travaux collectifs (ventilation, isolation des façade, chauffage ou autre).

En premier lieu, la copropriété doit s’entourer d’un maître d’œuvre compétent pour étudier et suivre la réalisation des travaux. Le maître d’œuvre doit être un spécialiste de la copropriété, maîtrisant bien le jeu d’acteurs en copropriétés et les travaux de rénovation en site occupé.

1 – Recensement de tous les lots principaux et de toutes les menuiseries extérieures par lot principal

Le syndic transmet au maître d’œuvre la liste de tous les lots principaux de la copropriété. Le maître d’œuvre s’appuie sur ce listing pour construire une base de données des menuiseries extérieures de la copropriété, qu’il va chercher à qualifier par la suite.

2 – Envoi d’un questionnaire à tous les copropriétaires

Pour qualifier les caractéristiques de chaque menuiserie et identifier celles qui sont à rénover, le maître d’œuvre commence par envoyer, par l’intermédiaire du syndic, un courrier à l’ensemble des copropriétaires réexpliquant le contexte et la démarche en cours. Est annexé au courrier un questionnaire (pouvant être digitalisé) demandant aux copropriétaires d’indiquer le nombre et les caractéristiques de ses menuiseries extérieures. Dans le cas où le copropriétaire indique qu’une ou plusieurs de ses menuiseries ont été rénovées, il doit indiquer la date de rénovation et joindre la facture des travaux, ou à défaut, une attestation sur l’honneur.

En cas d’absence de réponse de la part d’un copropriétaire, la copropriété considérera que l’ensemble des fenêtres de l’appartement concernés sont à rénover.

3 – Visite des lots principaux

Suite à la réception des questionnaires, le maître d’œuvre programme la visite de tous les lots dont les copropriétaires ont affirmé qu’une ou plusieurs fenêtres ont été remplacées sans pouvoir joindre de justificatif autre que l’attestation sur l’honneur. Le maître d’œuvre, qui doit avoir des compétences en thermique, analyse sur site les performances de chaque vitrage et détermine si la menuiserie en question tombe sous le coup de l’obligation ou non.

4 – Réalisation d’un quantificatif exhaustif

Grâce à ce travail d’enquêtes et de relevé terrain, le maître d’œuvre peut compléter sa base de données et réaliser un dossier pour consulter les entreprises. Ce dossier contient un quantificatif très précis et exhaustif des menuiseries à remplacer. De cette manière, les entreprises peuvent faire une offre attractive tenant compte du nombre exact de fenêtres à rénover. Pour tenir compte du risque d’erreur sur le recensement, nous demandons à l’entreprise de s’engager sur un prix par menuiserie valable pour le nombre cible à +/- 10%, ce qui laisse la possibilité d’annuler des remplacements ou d’en ajouter qui auraient été oubliés.

5 – Analyse des offres et calcul des charge par copropriétaires

Suite à l’analyse des offres, le maître d’œuvre envoie un quantitatif précis lot par lot avec un prix unitaire par fenêtre au syndic qui affecte le coût des travaux copropriétaire par copropriétaire.

6 – Convocations en AG et vote des travaux

Le syndic ajoute à l’ordre du jour de l’AG suivante une résolution pour le remplacement des menuiseries privatives peu performantes, avec un budget de travaux qui sera mis au vote à la majorité de l’Article 25. Le budget de travaux correspond au montant total des travaux pour l’ensemble du syndicat, et le budget est appelé auprès des copropriétaires en fonction du nombre de fenêtres remplacées dans son lot privatif. Dans la convocation, chaque copropriétaire pourra retrouver le détail des fenêtres qui seront remplacées dans son lot, et les charges associés.

Et si un copropriétaire refuse de remplacer ses fenêtres ?

Avant toute chose, il faut s’assurer d’avoir fait suffisamment de pédagogie pour expliquer aux copropriétaires concernés le sens de la démarche, et les intérêts personnels qu’ils peuvent en tirer pour la valorisation de leur patrimoine, leur confort au quotidien, et la maîtrise de leurs charges. Chez Sénova, notre spécificité est justement d’accompagner à notre expertise technique toute la pédagogie nécessaire. De ce fait, nous n’avons encore jamais rencontré de cas où malgré les explications, un ou plusieurs copropriétaires continuaient de refuser catégoriquement l’idée de remplacer leurs fenêtres.

Toutefois, dans l’hypothèse où cela arrivait, le copropriétaire en question risque de ne pas répondre au questionnaire ou de ne pas laisser entrer le maître d’œuvre chez lui. Dans ces cas-là, la copropriété et le maître d’œuvre considéreront par défaut qu’il est soumis à l’obligation de remplacer toutes ses fenêtres. Sa convocation en AG mentionnera que l’ensemble de ses fenêtres sont soumises au remplacement et les fonds seront appelés par le syndic en conséquence si la résolution est effectivement votée.

Si le copropriétaire refuse de payer, cela revient à une situation classique d’impayé que tous les syndics savent gérer : les procédures de mise en recouvrement fonctionneront au même titre que s’il s’agissait de n’importe quelle autre charge de la copropriété.

Une fois que le copropriétaire en question aura payé ses fenêtres : quel intérêt aurait-il à refuser les travaux ?

En conclusion, nous ne saurions trop conseiller les copropriétés d’utiliser cette disposition de la loi Grenelle 2 pour garantir une uniformité des menuiseries extérieures dans les bâtiments. Sénova, en tant que bureau d’études et de maîtrise d’œuvre spécialisé sur ces questions, peut vous assister dans la mise en œuvre de cette démarche. N’hésitez à nous contacter pour en savoir plus !