Cela n’échappe plus à personne, notre climat est en train de se dérégler du fait de l’activité humaine et cela provoque des conséquences lourdes pour nos sociétés à moyen terme et pour l’humanité à plus long terme.

Même si chacun de nous à un pouvoir d’action sur sa sphère d’influence (professionnelle, personnelle), ce sont les dirigeants de notre monde qui ont sans aucun doute le plus grand rôle à jouer. C’est pour trouver ensemble des solutions viables et solidaires que l’ONU organise la 21e Conférence de l’ONU sur le changement climatique, alias COP 21, qui aura lieu à Paris du 30 novembre au 10 décembre 2015.

La France, souhaitant faire figure de bon élève pour peser dans les négociations, n’a pas attendu de recevoir la COP 21 pour mettre en œuvre une politique ambitieuse en faveur de la transition énergétique de notre pays. Après les lois Grenelle 1 et 2 qui ont été votées à l’issue du Grenelle de l’Environnement à la fin des années 2000, c’est maintenant la Loi de Transition Énergétique pour la Croissance Verte (LTECV) qui a été promulguée le 17 août dernier, à la suite de la conférence environnementale animée par Ségolène Royal.

La Loi de Transition Énergétique a pour objectif de réduire drastiquement les émissions nationales de gaz à effet de serre (diviser par 4 d’ici à 2050 par rapport au niveau de 1990) et la consommation énergétique finale (50% en 2050, 30% en 2030, par rapport au niveau de 2012). Le principal levier pour tendre vers cet objectif est la rénovation thermique des bâtiments existants, qui sont encore principalement des passoires énergétiques alors qu’il existe des solutions techniques pour diviser leurs consommations énergétiques jusqu’à par 5. La loi se donne donc comme objectif « De disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes “ bâtiment basse consommation ” ou assimilées, à l’horizon 2050

[…] ».

Une fois cet objectif posé, on se doute bien que la Loi pour la Transition Énergétique va avoir (et a déjà !) de très nombreuses implications concrètes pour les copropriétaires.

De l’incitation à l’obligation

Jusqu’à présent, aucune loi n’avait rendu obligatoire de faire des travaux d’économie. La seule obligation notable (loi Grenelle 2) est de faire réaliser un audit énergétique pour toutes les copropriétés de plus de 50 lots en chauffage collectif. Il était donc obligatoire de se poser la question des travaux de rénovation énergétique, mais en aucun cas de les voter.

C’est maintenant terminé.

Obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les logements en F ou G

Dès l’article 5, la Loi n’y va pas par quatre chemins en annonçant de but en blanc : « Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique. »

Concrètement, ce sont toutes les copropriétés en étiquette énergie F ou G (30 % des logements en France !) qui sont ici concernées par cette mini révolution.

La Loi de Transition Énergétique a bien failli aller encore plus loin en instaurant une obligation de rénovation énergétique pour tous les autres logements aussi selon un calendrier s’étalant de 2030 à 2050 (fonction de l’étiquette énergétique, de E à C), au moment d’une mutation de propriétaire. Cet article a été finalement censuré par le conseil constitutionnel non pas sur le fond, mais sur la forme, trouvant que l’article n’était pas assez précis et pouvait porter en l’état atteinte au droit de la propriété. C’est clairement une disposition qui refera surface prochainement.

Notre conseil : Vous êtes dans une copropriété concernées ? Surtout ne ratez pas les éventuelles opportunités d’améliorer l’étiquette énergie de votre bâtiment. Par exemple, si votre résidence prévoit un ravalement dans les 10 ans, étudiez de façon approfondie l’opportunité d’une isolation thermique par l’extérieur à cette occasion !
Sénova

Obligation d’individualiser les frais de chauffage

Les consommations de chauffage dépendent fortement des habitudes d’usage des occupants. En effet, si certains ménages sont très économes, chauffent à une température basse et ouvrent les fenêtres simplement quelques minutes par jour pour l’aération de l’appartement, d’autres ménages sont moins sensibles : ils chauffent plus fort, même en cas d’absence, et parfois en laissant les fenêtres inutilement ouvertes.

Il a été prouvé que les consommations de chauffage varient de plus de 15% selon qu’on est un ménage économe ou un ménage moins attentif.

Dans les copropriétés en chauffage collectif, la déresponsabilisation individuelle peut ainsi engendrer de sérieuses factures d’énergie sans aucune valeur ajoutée pour le confort.

Individualiser les frais de chauffage permet donc de responsabiliser chaque occupant en l’amenant à payer selon son comportement. Un ménage économe payera moins de charges quand un ménage plus énergivore payera davantage, de fait de sa consommation plus importante.

Depuis le 30 mai 2016, les modalités de l’obligation d’individualisation des frais de chauffage ont changé. Consultez cet article pour plus d’informations.

Notre conseil : Notre retour d’expérience montre que la mise en place de l’individualisation des frais de chauffage génère environ 15% d’économie d’énergie la première année, plus durablement entre 7 et 10% les années suivantes. Ne vous en privez pas !!
Sénova

Obligation d’embarquer la performance énergétique dans les travaux d’entretien et de rénovation

Depuis un décret paru le 31 mai 2016, les copropriétés ont l’obligation d’embarquer  l’isolation thermique avec certain travaux. Consultez notre article sur le sujet pour avoir tous les détails !

Possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour isoler thermiquement les copropriétés

Nombreuses sont les copropriétés en bordure de propriété, ne pouvant donc pas isoler thermiquement leurs façades sans empiéter sur la voie publique. Pour lever ce frein réglementaire, l’article 7 de la Loi de Transition Énergétique modifie les règles d’urbanisme en rendant possible de déroger aux règles (relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions) des PLU (Plan Locaux d’Urbanisme), des POS (Plan d’Occupation des Sols) et des PAZ (Plans d’Aménagement de Zone) pour les travaux suivants :

  • Isolation thermique par l’extérieur en saillie des façades
  • Isolation par surélévation des toitures
  • Installation de protections solaires en saillie des façades

Un décret paru durant l’été 2016 est venu préciser ces règles.

Notre conseil : Il est maintenant juridiquement possible d’étudier l’isolation de toutes les façades de votre copropriété, et nous vous conseillons de ne pas vous priver !
Sénova

Ça devient BEAUCOUP plus facile de voter des travaux de rénovation énergétique

Jusqu’à présent, les travaux de rénovation énergétique étaient votés à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée générale (AG). C’est une majorité qui est relativement difficile à obtenir dans certaines copropriétés où peu de copropriétaire s’intéressent à leur copropriété et participent ou se font représenter.

La loi de transition énergétique change la donne facilitant le vote de travaux d’économie d’énergie à l’occasion de travaux. Pour mémoire, la Loi Grenelle 2 avait déjà facilité un peu les choses en donnant le pouvoir (à la majorité de l’article 25) à une AG de faire faire (au frais du copropriétaire concerné) des interventions sur les parties privatives à intérêt collectif (remplacement des fenêtres par exemple).

Aujourd’hui, la Loi de Transition Énergétique indique que lorsque des travaux affectant les parties communes sont décidés, alors les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique rendues possibles à cette occasion (Ex : isolation thermique par l’extérieur à l’occasion du ravalement de façade) sont maintenant soumises à un vote à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.

Notre conseil : Il n’en reste pas moins que vous devrez proposer un projet bien ficelé pour réussir à convaincre l’AG, quel que soit le mode de scrutin. Appuyez-vous sur votre bureau d’études thermiques pour mettre en mouvement votre copropriété.
Sénova

Renforcement de la valeur verte des logements

La valeur verte d’un logement est le prix supplémentaire qu’un acquéreur est prêt à payer pour un logement performant (bonne étiquette énergie) par rapport à un logement strictement identique par ailleurs, mais avoir une moins bonne performance.

Aujourd’hui, la valeur verte est une réalité qui ne fait plus débat : la dernière étude dynamic sur la base des notaires (330 000 transactions analysées) montre que dans la plus part des régions française, un logement en étiquette A/B ou C vaut en moyenne jusqu’à 10% de plus qu’un même logement en étiquette E/F ou G.

Les dispositions de la Loi de Transition Énergétique vont donc clairement renforcer la valeur verte des logements : il y aura les logements en étiquette A à C, qui se vendront très bien, et les autres, qui se vendront (beaucoup ?) moins cher.

Notre conseil : Si votre copropriété n’est pas performante énergétiquement, la valeur patrimoniale de votre bien immobilier se réduira fortement dans les 15 prochaines années. Nous vous conseillons d’éviter la politique de l’autruche et d’agir « en bon père de famille », en commençant par faire faire l’audit énergétique de votre copropriété si ce dernier n’est pas déjà fait, pour avoir ensuite toutes les cartes en main pour maintenir si ce n’est accroître la valeur de vos biens.
Sénova

Attention bailleurs : les locataires aussi vont demander un logement performant

Déjà aujourd’hui, nous constatons lors de nos audits énergétiques en copropriété que les locataires de logements peu performants énergétiquement (dont la facture est individualisée) ne se chauffent que très peu. En effet, avoir un logement bien chauffé représente souvent un budget trop important pour ces locataires qui font alors le choix soit de quitter le logement (pour un logement moins coûteux en chauffage) soit de ne pas chauffer. Cela crée une perte de valeur pour le copropriétaire bailleur qui doit faire face à une rotation des locataires plus élevée et à des dégradations plus fortes de son appartement (apparition de moisissures, d’humidité etc.).

Avec la Loi de Transition Énergétique, l’intérêt du bailleur à rénover énergétique va s’amplifier encore ! En effet, avoir un logement performant devient un droit, puisque « les logements loués doivent dorénavant répondre à un critère de performance énergétique minimal » (article 12) à préciser dans un décret à venir. De même, la loi impose au gouvernement de réfléchir d’ici à l’été 2016 à la mise en place d’un mécanisme de Bonus/Malus pour inciter les propriétaires bailleurs à procéder à des travaux de performance énergétique

Notre conseil : Si vous êtes propriétaire bailleur dans une copropriété, intéressez-vous aussi à la rénovation énergétique de votre patrimoine car votre intérêt rejoint finalement celui des occupants.
Sénova

Des aides en veux-tu en voilà : le point financier n’est plus un frein pour celui qui est bien informé

Peu de monde en a conscience, mais il n’y a jamais eu autant d’aide qu’en ce moment pour la rénovation énergétique des copropriétés. Il y a des aides à tous les étages : Ville, Communauté d’agglomération, département, région, état (crédit d’impôt, eco-ptz), Anah etc.

Par contre, on constate que toutes les aides sont petit à petit réorientées pour des rénovations énergétiques globales uniquement, en fonction de l’amélioration de performance énergétique générée (calculée dans l’étude thermique de l’audit énergétique). Il en ira de même pour le crédit d’impôt puisque l’article 14 de la Loi prévoit la réalisation « d’un rapport sur les moyens de substituer à l’ensemble des aides fiscales attachées à l’installation de certains produits de la construction une aide globale dont l’octroi serait subordonné, pour chaque bâtiment, à la présentation d’un projet complet de rénovation ». Cela montre bien la volonté gouvernementale.

En conséquence, les analyses financières réalisées dans nos audits énergétiques montrent qu’il est souvent moins cher (investissement compris !) de faire une rénovation énergétique globale, en la finançant sur le moyen terme plutôt que de faire des travaux à minima, et parfois même de ne rien faire. Et cela ne prend même pas en compte la valeur verte créée qui à elle seule, dans des agglomérations comme Lyon ou Paris, paye les travaux intégralement.

De même, la Loi de Transition Énergétique prévoit la création d’aides supplémentaires à destination des copropriétaires modestes. En particulier, l’article 30 indique qu’une partie des CEE sera maintenant réservée aux ménages en situation de précarité énergétique.

Par ailleurs, l’article 14 rassure également en disant que « les aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants sont maintenues lorsqu’il y a obligation de travaux. ».

Pour terminer, l’offre de financement des travaux devrait s’élargir : si aujourd’hui les copropriétaires ont le choix entre payer cash les travaux, les financer par des crédits à titre personnel, ou les financer par des crédits au niveau de la copropriété (Prêt Collectif), il va maintenant être possible de recourir à des tiers financements publics, que ce soit à travers des sociétés dont l’actionnariat est majoritairement public (articles 23 à 25) ou à travers du fond pour la rénovation énergétique des bâtiments (article 20) qui sera géré et pré-financé par la Caisse des Dépôts. Par ailleurs, la loi précise que d’autres solutions de financement sont encore à l’étude (article 14 et article 19).

Notre conseil : Ne vous contentez pas d’un simple audit énergétique réglementaire. Pour que l’audit soit utile et vous permette de mettre en mouvement la copropriété celui-ci doit être très poussé, notamment sur le plan de l’ingénierie financière. Chaque copropriété doit pouvoir visualiser précisément son reste à charge individuel, non seulement en fonction des économies d’énergie, mais aussi des aides auxquelles il peut avoir accès et de son mode de financement des travaux.
Sénova