Suite à la crise sanitaire et dans le cadre du plan de relance, le gouvernement souhaite « bâtir la France de 2030 » avec trois priorités : la transition écologique, la compétitivité, et la cohésion. Sur les 100 Milliards d’euros investis, 7,5 milliards sont investis pour la rénovation des bâtiments avec trois objectifs :

  • Soutenir économiquement le secteur du bâtiment qui est mis en difficulté par la crise ;
  • Contribuer aux économies d’énergie et à la réduction des gaz à effets de serre ;
  • Lutter contre la précarité énergétique et renforcer le soutien au public fragile.

Sur les 7.5 milliards d’euros dédiés aux bâtiments, 2 milliards d’euros sont directement destinés aux particuliers qu’ils soient propriétaires de maisons individuelles ou en copropriété.

Pour les copropriétés, ce dispositif prend la forme d’une nouvelle prime d’état intitulée « MaPrimeRénov’ Copropriété ». Décryptage de ce dispositif très généreux qui devrait grandement faciliter les votes des travaux en AG de copro.

MaPrimeRénov’ Copropriété : de quoi s’agit-il ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est une nouvelle prime d’état créée le 1er octobre 2020 spécialement destinée à financer la rénovation globale et performante des copropriétés.

Pour en bénéficier, il faut réunir les conditions suivantes :

  • Le projet de rénovation permet d’atteindre un gain de performance énergétique (comparaison avant/après) minimal de 35% selon la méthode de calcul réglementaire. A noter que c’est à votre maître d’œuvre de faire les études thermiques permettant d’optimiser le scénario de rénovation pour atteindre le gain de performance énergétique voulu ;
  • La copropriété doit être composée a minima de 75% de résidences principales ;
  • Le syndic de la copropriété doit avoir fait la démarche d’immatriculer la copropriété au registre des copropriétés ;
  • Votre copropriété doit souscrire une mission d’accompagnement pour être assistée dans l’ingénierie financière du projet de rénovation et le montage du dossier de subvention auprès de l’état. NB : la mission d’accompagnement peut être confiée à votre maître d’œuvre s’il en a les compétences mais peut aussi être confiée à une société différente. En revanche, la mission ne peut pas être confiée à une entreprise qui vends les travaux, et ce, par souci d’indépendance.

Au delà de son montant, l’aspect révolutionnaire de cette prime est qu’elle est versée directement au syndicat des copropriétaires, et ce, de manière aveugle par rapport au statut des copropriétaires (occupant/bailleur) et de leurs niveaux de revenus : tout le monde peut en bénéficier, sans aucune autre condition ! Voilà de quoi aligner les intérêts au sein de votre AG !

MaPrimeRénov’ Copropriété : quel montant ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est composé d’un socle d’aides collectives et d’aides individuelles.

Le socle d’aides collectives

  • Le financement se monte à 25% du montant HT des travaux, avec un plafond de 6 250 euros multiplié par le nombre de logements, avec deux bonus collectifs possibles :
    • Si votre bâtiment est actuellement classé en étiquette énergie F ou G, alors, votre copropriété pourra bénéficier d’une aide supplémentaire de 500 € par logement avec le « bonus sortie de passoire thermique ».
    • Si le projet de rénovation permet d’atteindre le niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC), alors votre copropriété pourra bénéficier d’un « bonus Bâtiment Basse Consommation » de 500 € par logement.
  • Enfin, les copropriétés fragiles (avec un impayé supérieur à 8% ou situées en quartier en renouvellement urbain) bénéficient d’une aide supplémentaire de l’Anah de 3.000€ par logement (mais non cumulable avec les CEE).
  • Une subvention sur l’accompagnement est prévue, à hauteur de 30% de la prestation HT, dans la limite de 180€ par logement. Si l’accompagnement est directement prévu par votre maître d’œuvre dans son offre, alors cette aide viendra financer une part de sa mission.


Les aides individuelles

A ces aides collectives s’ajoutent des aides individuelles dont le montant a été doublées en 2023 :

  • Un bonus MaPrimeRenov’ copropriété spécifiquement destiné aux copropriétaires modestes et très modestes au sens de l’Anah. Le montant de ces bonus, qui s’élèvent à respectivement 1500 € et 3000€ remplacent l’ancien dispositif des aides individuelles de l’Anah qui lui est supprimé de fait par l’instauration de MaPrimeRenov’ Copropriétés.
  • Les éventuelles aides MaPrimeRenov’ classiques (et non copropriété) pour les travaux privatifs (chaudière individuelle ou menuiseries extérieures par exemple).

MaPrimeRénov’ Copropriété est-elle cumulable avec d’autres dispositifs ?

MaPrimeRénov’ Copropriété est effectivement cumulable avec tous les autres dispositifs déjà existants et à venir (Coup de pouce rénovation globale, CEE, Aides locales type Eco-Rénov ou Eco-rénovons Paris, aides des caisses de retraites, Action Logement, TVA réduite et Eco-Prêt à taux zéro). Seul le bonus de 3000 € / logement pour les copropriétés dites « fragiles » (de + 8% d’impayés) pourra être répartie de manière mixte entre aide collective au syndicat des copropriétaires et aides individuelles aux copropriétaires les plus modestes. Ce mixage sera réalisé au cas par cas par la délégation locale de l’Anah en lien avec l’accompagnant de la copropriété.

Dans le cadre de la mission d’ingénierie financière, votre maître d’œuvre devra malgré tout être vigilant aux règles d’écrêtement prévues dans certains dispositifs. A titre d’exemple, l’aide Eco-Rénov de la métropole de Lyon prévoit un écrêtement à 40%. Concrètement, cela veut dire que si une copropriété atteint plus de 40% de subvention sur un projet, alors l’aide éco-rénov est réduite de manière à ne pas dépasser ce seuil.

Cette situation est susceptible de se produire fréquemment car le montant des aides collectives peut atteindre des niveaux très élevés lorsqu’on cumule les CEE (notamment en cas de « Coup de Pouce CEE rénovation globale »), les aides nationales et les aides locales. A noter que les dispositifs locaux (Eco-Rénov à Lyon, Eco-rénovons Paris, Mur|Mur 2 à Grenoble) sont tous en phase de redéfinition et de redéploiement suite aux dernières élections municipales, et s’adapteront forcément au contexte de MaPrimeRénov’ Copropriété.

MaPrimeRénov’ Copropriété : Comment l’obtenir ?

Les dossiers sont à déposer sur la plateforme de l’état « Ma Prime Rénov’ Copro ». Selon les cas, cela pourra être votre syndic, votre maître d’œuvre ou votre AMO s’il est différent du maître d’œuvre qui s’occupera de la démarche auprès de la délégation locale de l’ANAH en charge de l’instruction du dossier.

Au vu du calendrier, comment s’y prendre pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété ?

Ce dispositif est une aubaine pour tous les immeubles qui doivent faire l’objet de travaux d’entretien à court et moyen terme ! Les copropriétaires vont pouvoir en profiter pour faire une mise à jour de leur bâtiment (esthétique, cadre de vie, confort, charges énergétiques et empreinte environnementale) tout en bénéficiant de subventions importantes. Voilà le mode d’emploi selon les situations :

Cas 1 : Votre copropriété a déjà missionné un maître d’œuvre et s’apprête à voter des travaux dans les prochains mois

Avant le vote des travaux, il faut demander à votre maître d’œuvre de s’assurer que le projet de rénovation permet bien d’obtenir l’aide MaPrimeRénov’ Copropriété. Si ce n’est pas le cas, nous vous recommandons de lui demander de mettre à jour le projet de rénovation pour vous permettre d’en bénéficier. Le vote de votre projet devrait être grandement facilité par cette nouvelle aide ! Attention toutefois à bien préparer vos AG dans le contexte du vote à distance qui complexifie un peu la tâche.

Par ailleurs, si vous n’êtes pas déjà accompagné par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) et que votre maître d’œuvre ne peut pas faire la mission d’accompagnement nécessaire, il faudra alors missionner un prestataire spécifiquement pour réaliser une mission d’ingénierie financière qui pourra modéliser le reste à charge de chaque copropriétaire, à jour de cette nouvelle aide.

Cas 2 : Votre copropriété s’apprête à commander une mission de maîtrise d’œuvre

Pour le choix du maître d’œuvre, le premier critère à retenir est sa capacité à faciliter la prise de décision dans les temps voulus. Pour cela, privilégiez les situations suivantes :

  • Une équipe de maîtrise d’œuvre complète dès le départ (ingénieur, architecte, thermicien), coordonnée de manière efficace par un chef de projet.
  • Le chef de projet doit être capable de faciliter l’appropriation du projet au sein de la copropriété et la prise de décision en AG par une posture de facilitateur et même presque de coaching du conseil syndical sur le rôle qu’il doit jouer au sein de la copropriété s’il souhaite que le projet se vote ;
  • Si vous n’êtes pas déjà accompagné par un AMO, demandez à votre maître d’œuvre d’intégrer cette mission obligatoire pour le montage du dossier de subvention MaPrimeRénov’ Copropriété ;
  • Une agence de maîtrise d’œuvre suffisamment structurée pour être capable de gérer sa charge. En effet, la demande risquant d’être forte, les agences de maîtrise d’œuvre pourraient être surchargées et ne pas savoir tenir leurs engagements de délais.

Cas 3 : Votre copropriété a un projet de rénovation à faire à court/moyen terme mais est encore très en amont.

Lorsqu’on est très en amont d’un projet, deux choix s’offrent à vous :

  • Soit vous commencez par faire réaliser un diagnostic technique global (cela coûte environ 5 à 7000 €) qui permettra d’avoir des informations sur l’état du bâtiment, des équipements, une vision des travaux à réaliser pour l’entretenir et des améliorations possibles à tous les niveaux. Lors de l’AG suivante, les copropriétaires engagent une mission de maîtrise d’œuvre (phase conception) sur un programme de travaux déterminé grâce au diagnostic technique global.
  • Soit vous allez directement à la phase suivante en missionnant votre maître d’œuvre directement pour un avant-projet détaillé (compter 15 à 25000 €, sans la consultation des entreprises à ce stade) sur la base d’un programme de rénovation assez large comprenant a minima la façade (si besoin de ravalement) et la ventilation (nécessaire en cas d’isolation), et plus s’il y a d’autres enjeux d’entretien (toiture, chauffage, menuiseries, intérieurs etc.).

Pour maximiser vos chances d’obtenir les aides du plan de relance, nous vous recommandons, si cela est possible pour vous, d’engager directement une mission de maîtrise d’œuvre quitte à la limiter à la phase d’avant-projet. Grâce à cela, vous avancerez dès le début votre projet significativement plus loin, avec des métrés et estimations plus précises, des faisabilités plus cadrées, des rendus plus détaillés. Fort de cet avant-projet, vous pourrez avancer directement sur la consultation des entreprises sans repasser par une phase d’étude.

Si votre copropriété n’est pas mûre pour engager directement le coût d’une mission de maîtrise d’œuvre, alors commencez par l’audit tout en prévoyant une AG extraordinaire 4 à 6 mois plus tard pour faire voter la mission de maîtrise d’œuvre en phase conception. Si vous attendez un an, alors il deviendra plus difficile de voter des travaux dans les 2 ans et vous perdez donc la garantie de pouvoir bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriété sur votre projet.

En conclusion : allons-y !

En synthèse, MaPrimeRénov’ Copropriété est un dispositif très généreux dont il serait dommage de se priver si votre copropriété anticipe des travaux, notamment de façade, pour les prochaines années. C’est peut-être le moment d’accélérer la démarche ?

En toute première étape, nous vous recommandons de visionner dès maintenant le webinaire que Dimitri Molle, fondateur de Sénova, a tenu en partenariat avec l’Agence Parisienne du Climat le 29 avril 2020. Il a pour objectif de vous fournir un guide pratique pour faire voter et réussir un projet de rénovation globale et performante dans votre copropriété.

Si vous vous lancez dans un tel projet, alors nous vous souhaitons qu’il soit aussi une occasion de création de liens et de partage au sein de votre conseil syndical et plus largement de votre copropriété. Sénova, en tant qu’agence de maîtrise d’œuvre spécialisée dans la rénovation globale et performante des copropriétés se fera une joie de vous accompagner.

A noter que Sénova propose aussi des formations aux syndics qui souhaitent y voir plus clair sur ces sujets et les réglementations liées !

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