Nous tenons à placer la copropriété au cœur de son projet de rénovation dès le lancement de la mission. A cet effet, nous planifions une réunion de lancement avec le conseil syndical. Si le mode d’organisation de la copropriété le permet, nous convions également à cette réunion les copropriétaires motivés par la démarche.

L’objectif de cette réunion est de faire le point sur les besoins de la copropriété et les éventuels blocages ou contraintes. C’est également l’occasion de parler des travaux déjà réalisés ou en projet.

Nous présentons la démarche de l’audit, le planning et les différentes échéances. Cette réunion est également l’occasion de récupérer le maximum de documents disponibles  sur la copropriété :

• S’ils sont disponibles, les plans de la copropriété : plans de masse, plans d’étages, du sous-sol, de la terrasse, plans de coupes, plans de façade ;
• les factures d’énergie des cinq dernières années ou à défaut de la dernière année ;
• les factures des équipements communs du bâtiment (chaudière, centrale de ventilation,…);
• Dans le cas où une installation collective de chauffage sert à la production d’eau chaude sanitaire, les relevés des compteurs individuels et collectifs d’eau chaude et d’eau froide des trois dernières années ou à défaut de la dernière année ;
• Le carnet d’entretien de la copropriété et de la chaufferie ;
• Les factures des travaux d’économie d’énergie réalisés ;
• Les devis des travaux éventuellement envisagés ;
• Les contrats de fournitures d’énergie.

L’analyse du bâtiment et de ses caractéristiques techniques intrinsèques doit être accompagnée d’une consultation de ceux qui y vivent et y travaillent car ils connaissent mieux que quiconque ses dysfonctionnements et ses pathologies. Cette analyse permet d’ailleurs de faciliter l’état des lieux technique.

Il faut également rappeler que les consommations du bâtiment sont étroitement liées à l’usage qui en est fait et donc au comportement des « utilisateurs ». Les consulter permet donc une meilleure finesse d’analyse mais également de les sensibiliser sur l’importance de leurs actions sur la facture énergétique.

Nous envoyons donc un questionnaire à tous les occupants de la copropriété avec pour objectif de :

• Recueillir les demandes et attentes des propriétaires ;
  
• Comprendre les habitudes des occupants (température de chauffage, taux d’ouvertures des fenêtres, etc.) ;
• Détecter des problématiques de confort (confort d’été et d’hiver) ou des désordres (humidité, moisissures, etc.) ;
• Comprendre comme sont gérer les équipements (entretien des bouches de ventilation, utilisation de radiateurs d’appoints, etc.) ;
• Lister les travaux qui ont pu être engagés sur les parties privatives.

Les résultats de ce questionnaire sont retraités et analysés pour préciser les hypothèses de notre étude et identifier les principales attentes des copropriétaires.

Investigations sur le terrain

Nous effectuons le nombre de visites sur site nécessaires pour effectuer l’ensemble des relevés indispensables à un état des lieux technique précis de la copropriété :

• Analyse thermographique à la caméra thermique infrarouge intérieure et extérieure ;
• Mesures indispensables pour repérer les désordres et leur origines : températures (eaux, fumées, façades, ambiance etc.), hygrométrie, débits de ventilation ;
• Visite approfondie de la chaufferie :
  • Relevés des éléments de la chaufferie et de leur état de vétusté ;
  • Mesure du rendement de combustion de la ou des chaudières ;
  • Etude de l’architecture du réseau de distribution ;
• Inspection des parties communes (sous-sols, toitures, combles, halls, etc.) ;
• Examen détaillé d’un échantillon de logements représentatif de l’ensemble de la copropriété. Nous profitons de ces visites pour pousser l’échange avec les occupants de ces appartements au-delà du questionnaire ;
• Analyse de tous les éléments ayant un impact sur les consommations d’énergie (composition des murs, performances des fenêtres, etc.).

Etat des lieux

Nous rédigeons un rapport d’analyse, véritable carnet de santé de la copropriété. Pour chaque poste étudié, nous précisons les éléments relevés, la performance, l’état de vétusté et nous ajoutons des commentaires à propos de l’impact sur la facture d’énergie.

En cas d’audit énergétique et architectural, nous dressons un état des lieux entièrement complet de la copropriété et non seulement limité aux aspects énergétiques : mises aux normes, état et pathologies des parties communes non liés à la performance énergétique.

Analyse des consommations réelles de la copropriété

A partir des factures récupérées en amont de l’audit, nous réalisons une analyse détaillée de la consommation réelle d’énergie sur plusieurs années. Cette analyse est faite par type d’énergie et par usage de toutes les consommations d’énergie de la copropriété.

L’objectif est de mettre en évidence les éventuelles dérives observées. Le cas échéant nous proposons des hypothèses pour les expliquer et des solutions d’amélioration.

Calcul des consommations énergétiques – Méthode comportementale ou STD

Un calcul théorique des consommations de la copropriété est réalisé sur la base des éléments relevés lors de la visite technique et des informations fournies par le Conseil Syndical, le Syndic et les occupants.

Cette modélisation permet de repérer par où part la chaleur et de répartir les consommations d’énergie par poste de perte (par les murs, par les fenêtres,…). Nous identifions ainsi les pistes principales de progrès et le potentiel d’économie de chacun des travaux d’amélioration proposés par la suite.

En cas d’écart entre les résultats théoriques calculés et les consommations réellement facturées nous analysons les différences et les expliquons. Nous recollons ainsi notre modélisation au plus proche des consommations réelles.

Ce recollement est primordial car il nous permet de définir la situation de référence de la copropriété. Le calcul nous sert en effet de base aux projections de consommations après travaux réalisées par la suite.

Analyse du contrat d’exploitation et des abonnements

Les enjeux des contrats d’approvisionnement, d’entretien et d’exploitation sont d’ordre technique (bon fonctionnement et pérennité des installations) et financier (surcoût éventuel, économies d’énergie, intéressement…).

Afin d’accompagner la copropriété dans l’évaluation de l’adéquation de son contrat à ses besoins mais aussi de l’aider à se repérer dans le « maquis » des contrats possibles, une analyse des contrats en cours est menée en parallèle de l’état des lieux des systèmes et des besoins énergétiques du bâti.

Analyse du confort d’été

Nous analysons la qualité du confort en été sur la base des éléments relevés lors de la visite technique et des informations fournies par le Conseil Syndical, le Syndic et les occupants.

L’objectif est de repérer les principales sources de progrès et d’amélioration ainsi que les éléments à conserver pour éviter de dégrader le confort d’été avec des travaux inadaptés.

Synthèse de l’existant

Pour chaque bâtiment de la copropriété, les données de consommations sont détaillées par type énergie et par poste de consommation.

Pour améliorer la lisibilité, la consommation d’énergie et les émissions de GES sont représentées sous forme d’étiquettes énergie et climat similaires à celles définies pour le Diagnostic de Performance Énergétique.

A partir des résultats de notre analyse et des besoins et contraintes identifiés en amont de la visite, nous proposons les travaux de rénovation les plus adaptés à la copropriété.

Les actions proposées peuvent porter sur de nombreux postes :

• l’amélioration du bâti (isolation, remplacement des fenêtres) ;
• les systèmes thermiques (compteurs, chaudière, réseaux de chauffage, radiateurs, régulation, programmation, changement d’énergie…) ;
• le système de ventilation ;
• les installations électriques des parties communes (éclairage, pompes…) ;
• l’opportunité d’utiliser des énergies renouvelables.

Chaque proposition de travaux est issue de notre analyse durant la visite ou des retours des occupants concernant de l’inconfort. Notre réflexion s’appuie sur une démarche globale visant à :

• Diminuer les consommations d’énergie ;
• Réduire les charges d’exploitation ;
• Diminuer les impacts environnementaux ;
• Améliorer le confort d’été et d’hiver des occupants (éclairage, rafraichissement, chauffage, etc. …) ;
• Conserver la qualité acoustique du bâtiment.

Les travaux sont définis en collaboration avec le Conseil Syndical afin de respecter au mieux les attentes de la copropriété vis-à-vis de l’audit énergétique.

Chaque préconisation est décrite en détail pour aider la copropriété à faire ses choix.

Nous précisons notamment :

• Les modalités de mise en œuvre et les performances à atteindre peuvent servir de base à une consultation d’entreprise ;
• L’indice de priorité de ces travaux ;
• Le coût unitaire (prix d’une isolation au m² par exemple), le coût global et le coût moyen par logement ;
• Les économies d’énergie en kWh mais surtout en euros ;
• Les aides financières disponibles ;
• Le temps de retour sur investissement ;
• Le reste à charge mensuel ;
• Le gain de confort ;
• ….

Pour une bonne lisibilité des propositions, nous réalisons un tableau de synthèse regroupant l’ensemble des préconisations proposées.

A partir de la liste de préconisations réalisée au préalable, nous construisons des programmes de travaux qui nous semblent les plus cohérents pour la copropriété et permettent un plan de travaux à court, moyen ou long terme.

Nous tenons compte notamment des points suivants :

• Etat du bâtiment et de ses équipements ;
• Attentes et contraintes des copropriétaires ;
• Estimation de l’efficacité énergétique des actions envisagées ;
• Estimation du coût des actions envisagées ;
• Aides financières mobilisables à la date de présentation de l’audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires.

Nous organisons à ce stade une réunion de concertation avec le conseil syndical. Si le mode d’organisation de la copropriété le permet, nous convions également à cette réunion les copropriétaires motivés par la démarche.

L’objectif de cette réunion est de faire évoluer les programmes des travaux pour coller au mieux aux besoins de la copropriété. Nous accompagnons la copropriété dans son choix.

Afin de communiquer l’information à l’ensemble des copropriétaires et en prévision de l’assemblée générale, l’ensemble des programmes font l’objet d’une fiche de présentation.

Celle-ci contient notamment une analyse de l’évolution des dépenses de la copropriété, tenant compte d’une hypothèse de prêt pour un logement type et fonction de différents scénarios d’évolution du prix de l’énergie (pessimiste et optimiste).

Nous présentons un tableau regroupant, par programme et par bâtiment, les préconisations proposées et contenant les principales données.

Nous restituons un rapport complet reprenant les éléments de l’état existant, les préconsiations et les programmes de travaux.

Ce rapport est constitué d’un sommaire et respecte le découpage de ces 3 phases. Nous vous remettons une courte synthèse (4 pages) permettant au conseil syndical et aux copropriétaires d’apprécier l’intérêt technique et économique des programmes d’améliorations préconisés. Ce document de synthèse peut être séparé du rapport complet.

Nous soignons l’aspect pédagogique du rapport d’audit afin qu’il soit compréhensible dans sa globalité par un public non initié. Les abréviations sont donc expliquées, un lexique est présenté en annexe, le rapport est clair et lisible. Le détail des calculs réglementaires établi lors de la phase Analyse des données recueillies est consigné dans la partie Annexe du rapport.

Le résultat de l’audit est présenté par Sénova au cours d’une assemblée générale de copropriété.

Nous avons conscience que la complexité des mécanismes d’aides et de financement de la rénovation peut être un frein pour les copropriétaires. C’est pourquoi Sénova vous propose de compléter l’audit énergétique par une étude financière détaillée permettant à chaque copropriétaire de visualiser l’impact financier mensuel dans chacun des scénarios de travaux préconisés.